新潟県新潟市江南区早通４丁目９５５番１(亀田駅・荻川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区早通４丁目９５５番１(新潟県新潟市江南区早通４−５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区早通４丁目９５５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区早通４丁目９５５番１
住居表示早通４−５−１２
価格19,400円/㎡
交通施設、距離亀田、3,600m
地積833㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格19,400円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因江南区中心部は宅地の供給不足の状態にあり、市街化調整区域であるが条例により建築可能であることから、宅地需要が増大している。
地域要因の将来予測地域性は農家集落地域としての趣が残るが、一般住宅の混在化が緩やかに進むと予測する。亀田地区中心部に近いことによる宅地需要増大の影響を受け、今後の地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は集落の地縁・血縁関係者が中心であるが、条例により住宅の建築が容易となり、また地価の割安感から、外部からの転入者も見られる。江南区中心部は宅地の供給不足の状態にあり、売地、遊休地を求めている状況にある。こうした動きが市街地近郊の農家住宅地域にも波及し、地価は安定化している。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は微減ながら底堅く推移。土地取引件数は増加、建築着工は減少と景気回復にバラつきが見られる。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格19,400円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 未だ本格的な景気回復には至っていないものの、比較的利便性の高い住宅地において需要は底堅い。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であるが、周辺における宅地開発の影響を受け、今後、地価は安定化に向かうものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、江南区及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、江南区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。調整区域の集落であるが比較的生活利便性が高く、周辺においては住宅開発も行われつつある。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 江南区は中央区に隣接しており、人気の大型商業施設も立地するため、生活利便性及び住環境は良好で需要も比較的高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8576612
北緯 139度0866838

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市江南区五月町３丁目５５７番２６

参考：近隣駅の地価相場

亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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