新潟県長岡市脇野町字白山１６６９番１外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,900円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市脇野町字白山１６６９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,900円/㎡としました。

新潟県長岡市脇野町字白山１６６９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市脇野町字白山１６６９番１外
住居表示 
価格17,900円/㎡
交通施設、距離長岡、12,000m
地積445㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格17,900円/㎡
個別的要因地域における標準的画地であり、個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因旧三島町内の大規模宅地分譲の供給等もあり、環境条件が見劣りする既成住宅地域での需要は相対的に弱い。
地域要因の将来予測 旧三島町中心部近くの既成住宅地域であり今後も良好な住環境を維持するものとみられる。既成市街地で需要が少ない上、周辺での大規模な住宅団地の供給等もあり地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は長岡市のうち、旧三島町内の市街化区域内住宅地域の全域。需要者の中心は旧三島町居住者が大部分を占めている。当圏域における宅地開発等については、上岩井地区で土地開発公社による宅地分譲地（はなみづき団地、坪8∼9万円）が見られる。土地の需給動向は需要の減少、昨今の景気低迷等を反映し、弱含みの推移が続いている。取引が乏しい上、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格17,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域で、地域要因に変動はない。
市場の特性同一需給圏は、長岡市のうち旧三島町及びその周辺内の市街化区域内の既成住宅地域。需要者は当該地域に地縁的関係を有する者が中心となっている。需要が限定的であるが、地域の東方には大規模な分譲住宅団地が見られることから、供給過剰感は否めない状況である。取引数が少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5001846
北緯 138度7842881

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県三島郡三島町大字脇野町字座主４７２番新潟県三島郡三島町大字上岩井字花立３２３２番新潟県三島郡三島町大字吉崎字山の越８７番２外新潟県長岡市上岩井字松葉２７６８番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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