愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５(南町駅・道後公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
84,600円
2017年01月01日に行った愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５(愛媛県松山市祝谷５−９−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５ |
| 住居表示 | 祝谷５−９−１５ |
| 価格 | 84,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南町、1,500m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
富久保哲也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富久保哲也 |
|---|---|
| 価格 | 84,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に大規模分譲団地が販売中であり、その競合関係等にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内北東部に位置する住宅地として、今後も現状を維持するものと予測する。地価は今後もやや弱含みに推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、松山市北東部を中心とした同市の戸建住宅地域を把握した。需要者の中心は、松山市居住の30代∼40代の一次取得者が大半を占める。松山市中心部に近いが農家住宅も散見される。比較的人気の高いエリアに存するが、土砂災害等の受けやすい地域であることから、需要はやや弱含みである。需要の中心は規模40坪程度から大きいもので60坪迄。単価は30万円／坪程度である。 |
| 一般的要因 | 住宅地の地価は一部で上昇及び横ばい基調であるが、郊外部等利便性及び快適性の劣る地域では依然として下落基調。地価の二極化が進んでいる。 |
福溜幸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福溜幸一 |
|---|---|
| 価格 | 84,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動のなし。 |
| 地域要因 | 平成27年11月、土砂災害警戒区域に指定され、災害警戒意識の高まりの中、当該地域は人気に陰りが見えてきた。 |
| 地域要因の将来予測 | 松山市北東部に位置する住宅地域で、住環境等の地域要因は特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価はやや弱含みに維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧松山市中心部に近い東北部を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、松山市居住の30代∼40代の一次取得者である。土砂災害等の影響を受けやすい地域であることから需要は弱含みで推移している。需要の中心は規模40∼60坪程度であり、街路条件により価格に幅が見られるが、中心的価格帯は総額1，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 松山市中心部では地価上昇に転じ、その影響が周辺部の下落縮小に寄与している。中心部に近い住宅地は底堅さがみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8596359 北緯 132度7781185 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南町駅(地価相場 131,500円/㎡)道後公園駅(地価相場 102,000円/㎡)鉄砲町駅(地価相場 112,000円/㎡)大街道駅(地価相場 294,000円/㎡)萱町６丁目駅(地価相場 104,350円/㎡)古町駅(地価相場 104,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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