茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外(みらい平駅・小絹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,200円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
住居表示 
価格19,200円/㎡
交通施設、距離みらい平、2,300m
地積1,230㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種店舗の外、農家住宅も見られる路線商業地域
前面道路の状況北西18.0m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はないが、対象標準地が角地であることを考慮して個別格差率を査定した。
地域要因特段の地域要因の変動は認められないが、郊外路線商業地の絶対的な需要不足、調区内宅地の低下等から近隣地価は弱含みと把握される。
地域要因の将来予測旧谷和原地区内で形成された調区内路線地域として熟成しているので、今後も特段の変化はなく推移すると予測される。総じて近隣及び類似地域内の売買市場は停滞気味であり、当面地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は当市内のほか、周辺地域に所在する調区内の幹線道路沿いが中心である。需要者は同一需給圏に所在し、沿道業務を検討する者が中心と考えられる。近隣地域は個人店舗のほか住宅も見られ、一定の集積性は確保していると把握される。その一方、調区内の幹線道路沿いでは昨今の経済状況から投資意欲が減退しており、総じて需給は弱含みである。土地取引が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から6万／坪前後と把握される。
一般的要因①みらい平駅周辺の商業地域熟成化②旧市街地内の商業地（調区内含む）は繁華性の優劣で依然として低迷中等、商業地の二極化が鮮明化している。

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格19,200円/㎡
個別的要因従前より角地であることの個別性は考慮しているものの、特段の変動はない。
地域要因比較的通行量の多い幹線道路沿道ではあるが、店舗等の連たん性が乏しく発展性があるとは言い難く、今後も、同程度で推移していくと見込まれる。
地域要因の将来予測比較的通行量の多い県道沿道地域として熟成しており、大きな変動要因は見当たらず今後も同程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市及びその周辺市内の幹線道路沿道の路線商業地域である。需要者は地元を基盤または拠点とする事業者のほか、広域的にロードサイド施設を展開する事業者等も見られる。取引の対象となる規模は取引により個別性が強く、また、商業系の土地価格は需要者の事情によりばらつきが見られ需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価としての地価水準は概ね妥当で、単価と総額の関連も妥当であると思われる。
一般的要因当市内の商業地域は、みらい平地区や絹の台地区等では堅調であるが、その他は弱含みで、選別が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9909282
北緯 140度0128296

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県筑波郡谷和原村上長沼字宅地附１３２２番５茨城県筑波郡谷和原村筒戸字馬場１０３８番茨城県筑波郡谷和原村大字日川字末吉宅地付９８３番茨城県つくばみらい市古川字西前耕地８４６番１茨城県つくばみらい市日川字米吉宅地付９８３番

参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)水海道駅(地価相場 32,100円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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