京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,900円

2017年01月01日に行った京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。

京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府船井郡京丹波町須知天神３４番２外
住居表示 
価格31,900円/㎡
交通施設、距離下山、7,000m
地積643㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所が混在する国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東27.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤正彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤正彦
価格31,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地は広域的に他の郊外型店舗との競合関係にあるが、京都縦貫道開通後の影響を受けている。
地域要因の将来予測国道沿いの路線商業地域で目立った出店もなく、土地利用等に特に変化は見られないが、京都縦貫道開通（平成27年7月）後の通行車両の減少により需要の減退が見られる。
市場の特性 同一需給圏は府北部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は地元事業者やロードサイド店舗の出店や展開を目的とする企業等である。通行量が多い幹線道路沿いに存するが、店舗集積度にやや劣ることから、居住用途との併用利用も見られる。町内や府北部経済の衰退により需要は弱含みである。取引が少ない上、取得目的や業種により取引規模が異なることから中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因本町経済は回復基調に乏しく、企業の投資意欲にも改善がみられず不透明感が続いており、不動産市場も低迷状態にある。

吉岡和潔氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡和潔
価格31,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因広域的に他の郊外型店舗等との競合関係にあるが、店舗集積度が劣ること等から、市場における新規投資意欲は緩慢で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測路線商業地域であるが目立った出店はなく土地利用に格別の変化等は見られない。京都縦貫道全線開通に伴う商圏の移行等で有効需要の減退が一部で見られるため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は府北部で形成される幹線道路沿いの商業地域及び用途の多様性が認められる住商混在地域等を中心とする圏域である。需要者は地縁のある飲食物販系の自営業者等が中心である。背後人口の減少傾向や商圏の移行等で沿道サービス施設の運営を目的とする事業者等の需要は減退気味である。近隣地域では土地需要そのものが希薄で取引件数は少なく、規模や用途等による個別性が強いこと等も相俟って、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因京都縦貫道全線開通に伴う市況の変化、過疎化・少子高齢化の進展に対する先行き不安感等から、不動産に対する需要は総じて弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1538492
北緯 135度4258604

参考：該当物件周辺マップ

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京都府船井郡和知町字安栖里小字堂ノ成４６番外１筆京都府船井郡和知町字下粟野小字西反圃５７番１外１筆京都府船井郡和知町字本庄小字ノマ８番３京都府船井郡丹波町字須知小字天神３４番２外京都府船井郡京丹波町蒲生蒲生野３５３番３

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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