長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１(木曽福島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県木曽郡木曽町福島５１４３番１
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離木曽福島、900m
地積116㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況北7.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因背後地域の人口減少や観光客の減少による商況低迷が続き、経営者の高齢化も進んでいる。
地域要因の将来予測木曽町福島地区の中心商業地域であるが、商況は低迷している。自然災害等に起因する観光客減少の影響が残り、商業施設用地の新規需要は期待できないことから、今後も地価下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、木曽町福島地区や上松町中心部の商業地域又は商住混在地域等と判定。需要者の属性は、木曽町の個人事業者や居住者及びその親族等、地縁的選好性を有する者が大半を占め、町外からの流入は少ない。需給動向は町では人口減少と高齢化の進行により商況は低迷し、純粋な商業用途での新規需要は少ないことから、併用住宅用途が現実的である。需要の中心となる価格帯は取引当事者の事情は様々で、規模等の個別性も強いため把握し難い。
一般的要因町の人口減少に歯止めがかからず、町内の経済規模は年々縮小。後継者問題もあり、商業地需要は低迷している。また自然災害の影響も残る。

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少による消費需要の低下、また景気低迷により、当該地域への業務用地需要の減少傾向が続いている。
地域要因の将来予測人口減少と高齢化率の進行を反映し、更に国道361号権兵衛トンネル開通により伊那谷方面への客足の流出傾向から地域経済は低迷しており、また観光客の増加も多く見込めず、地価は引き続き下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は木曽町と木曽郡一円を含む周辺市町村の商業地域全般で、特に代替競争関係が強いのは福島地区の既存商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元事業者が大部分である。人口減少や他地域への顧客流出に伴い商況は低迷し、店舗経営者の高齢化等により商業地に対する需要は極めて弱い。住宅地としての使用も多いので供給は顕在化しにくいが潜在的な供給は多い。業種、規模等の個別性に左右され、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復は、地域経済において顕在化していない。人口減少と高齢化傾向で、地方圏の経済状況は未だ不透明であり、地価は下落を続けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8501687
北緯 137度6974962

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木曽福島駅(地価相場 23,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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