兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外(八鹿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県養父市八鹿町伊佐字道西１０３番１外
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離八鹿、2,500m
地積314㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する既成の住宅地域
前面道路の状況南西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格13,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の集落地域であり、需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測市中心部からやや離れた集落的な要素が強い既存の住宅地域で、地域要因の変化は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因の影響を受けて弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は養父市及びその周辺市の在来集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は極めて少ない。需要者は世帯分離による住み替えや農業従事者等が中心であることから、不動産の需給動向は弱く地価は下落基調で推移している。集落地域にあっては取引自体が少なく、地縁者間での取引が主流で又、取引規模等も様々であるため需要の中心価格帯は見出せない状況である。
一般的要因平成26年5月に国家戦略特区に指定され、6次産業化の推進、農地の流動化促進等、農業と観光を軸に展開し、地域経済の活性化を図っている。

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの集落地域であり、地域要因に特段の変動はないが、地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測郊外にある旧来からの集落地域であり、特段の変動要因は認められず、概ね現況のまま静態的に推移するものと思料される。地価は、進行する少子高齢化及び人口減少等を反映して、弱含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は養父市及びその周辺市町の集落地域である。需要者は、地元居住者にほぼ限定され、外部からの転入は極めて少ない。少子化の影響により、過去には付近の中学校が統廃合によって廃校になる等、地域の衰退傾向に歯止めはかかっていない。このような状況を反映して、取引は総じて不活発であり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因当市は中山間農業改革特区の指定を受け、地域活性化が期待される一方で、人口減少率及び高齢化率は依然高く、先行きの不透明感は否めない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,水田,ヤブツバキクラス域代償植生
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4294547
北緯 134度7949349

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県養父郡養父町上箇字ヨウカイ３７６番

参考：近隣駅の地価相場

八鹿駅(地価相場 28,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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