千葉県成田市北須賀字大坂１６２番外(下総松崎駅・成田湯川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,600円

2016年01月01日に行った千葉県成田市北須賀字大坂１６２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,600円/㎡としました。

千葉県成田市北須賀字大坂１６２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県成田市北須賀字大坂１６２番外
住居表示 
価格11,600円/㎡
交通施設、距離下総松崎、3,800m
地積842㎡
形状不整形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況旧来からの住宅が多い国道に近い農家住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

石上史明氏による調査レポート

不動産鑑定士石上史明
価格11,600円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。地価は概ね安定しているが、需要は低い状態が継続している。
地域要因の将来予測地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因が見当たらず、今後も現状通りで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は成田市及び隣接する富里市、印西市、酒々井町等である。需要者の中心は市内及び周辺市町の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。同一需給圏内においては市街化調整区域のため供給も限定的である。取引が少なく個別性も強いため明確な価格水準の把握は困難であるが、土地単価8，000円／㎡∼18，000円／㎡程度が取引の中心価格帯となっている。
一般的要因市内中心部及びその周辺は整備が進み発展傾向にあるが、交通利便性の劣る地域では需要は停滞気味で二極化の傾向が見受けられる。

柳堀文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士柳堀文彦
価格11,600円/㎡
個別的要因規模・形状等が標準的な画地であり、代替・競争不動産との比較による住環境等の優劣はなく、市場競争力も標準的で、これらの変動も認められない。
地域要因在来住宅主体の農家住宅地域として状況の変化は見込まれない。また、新規需要は少ないが、値頃感から地価は下げ止まっている。
地域要因の将来予測農家住宅地域として用途が限定的であり、また、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏を成田市及びその周辺市町にある市街化調整区域内の農家住宅地域等と判定。需要者は、世帯分離に伴う地元在住者が中心で、他地域からの転入は少ない。中心市街地から遠方で生活利便性が劣るため、他地域への転出の動きや少子化の影響も相俟って、当該圏域の人口は減少傾向にあり、住宅地の需要は弱い。類似不動産の取引は少なく、個々の取引価格にも幅があるが、需要の中心価格帯は概ね9，000∼13，000円／㎡である。
一般的要因市の人口は微増傾向だが、中心市街地遠方地域は少子高齢化等の影響で不動産需要は全般的に弱含みであり、今後もこの状況が継続すると見込まれる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7878053
北緯 140度2565289

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県成田市松崎字辺田２０４７番１

参考：近隣駅の地価相場

下総松崎駅(地価相場 36,700円/㎡)成田湯川駅(地価相場 56,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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