栃木県塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４(仁井田駅・下野花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離仁井田、450m
地積231㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況北6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域に対する需給に格別の変化はなく、市場の特性にも変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ駅に近い熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないことから、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高根沢町を中心として隣接市町を含むJR烏山線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は高根沢町及び隣接市町に居住又は通勤する住宅一次取得者である。高根沢町は、宇都宮市の衛星都市的な性格を持つこともあって民間の宅地開発が見られるほか土地区画整理事業も行われており、街路条件等が劣る既成の住宅地域の需要は弱含みである。郊外部では土地で10百万円以内、新築戸建で25百万円程度が取引の中心である。
一般的要因区画整理済の地区では需給が安定し、現在施行中の宝積寺中坂上地区では需給が活発化する反面、既成の住宅地域は弱含み傾向にある。

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高根沢町中心市街地から離れた住宅地域で、周辺において宅地開発等の動きはなく、地域要因に変動は見られない。地価は弱含み傾向である。
地域要因の将来予測「仁井田」駅の南側にひろがる住宅地域で、地域的に特に変動要因がない地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR烏山線及びJR宇都宮線沿線で、高根沢町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は高根沢町の居住者及び隣接市町の居住者である。「仁井田」駅周辺の中小規模開発された分譲住宅が多い地域で、以前は割安感も手伝って取引も見られたが、大企業の工場撤退の影響もあり現在は低迷しており、需要は小さい。土地は500万∼1000万円程度、新築の戸建物件は1500万∼2000万円程度を中心に取り引きが行われている。
一般的要因人口は減少傾向であり、土地取引件数に関してもやや減少している。住宅地は区画が良ければ需要は安定しているが、商業地は依然弱い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6553486
北緯 140度0296839

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県塩谷郡高根沢町大字花岡字井亀２１１７番４栃木県塩谷郡高根沢町大字花岡字井亀２１１７番４

参考：近隣駅の地価相場

仁井田駅(地価相場 13,700円/㎡)下野花岡駅(地価相場 37,700円/㎡)鴻野山駅(地価相場 13,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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