岡山県美作市湯郷字杉ケ谷２５４番４(林野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,900円

2017年01月01日に行った岡山県美作市湯郷字杉ケ谷２５４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,900円/㎡としました。

岡山県美作市湯郷字杉ケ谷２５４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県美作市湯郷字杉ケ谷２５４番４
住居表示 
価格26,900円/㎡
交通施設、距離林野、2,900m
地積302㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

仁科毅氏による調査レポート

不動産鑑定士仁科毅
価格26,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因温泉街の観光客の減少が続く湯郷地区内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測湯郷温泉街背後の南東向き緩傾斜地に位置する住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、旧美作町を中心とした比較的利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は、美作市内の職場に勤務する給与所得者の世帯であり、市外からの転入者も見られる。美作インターチェンジ周辺で商業施設が整っている北山地区、豊国原地区等の住宅地需要は比較的堅調であるが、それ以外の地区では需要が低迷している。中心となる価格帯は、土地が500万円∼900万円、新築戸建住宅で1800∼2500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調であるが、美作市全体が高齢化と過疎化で衰退傾向にあり、不動産需要は低迷している。

長家靖氏による調査レポート

不動産鑑定士長家靖
価格26,800円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因特に大きな変動要因はないが、美作市全体の人口減少、経済低迷等から宅地需要は弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測湯郷温泉街背後の高台の南東向き緩傾斜地勢の住宅地である。空地もみられる住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく、当面、現状維持で推移すると予測する。地価は人口減等で依然下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、旧美作町を中心とした比較的利便性の良い住宅地域である。需要者の中心は、美作市及びその周辺に勤務する勤労者等であるが、市外からの流入層も若干みられる。美作インターチェンジ付近で商業施設が整っている北山地区、豊国原地区等の住宅地需要は比較的堅調であるが、それ以外の地区では需要は低迷している。中心となる価格帯は、おおよそ更地で500∼900万円、新築戸建住宅で1800∼2500万円程度である。
一般的要因アベノミクス以降、景気は全般的に回復傾向にある。しかし、県北部においては人口減で土地需要の減少が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9931866
北緯 134度1350407

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県英田郡美作町入田字浜２０５番６外

参考：近隣駅の地価相場

林野駅(地価相場 21,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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