三重県松阪市西黒部町字中曽１７９６番２(東松阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った三重県松阪市西黒部町字中曽１７９６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

三重県松阪市西黒部町字中曽１７９６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市西黒部町字中曽１７９６番２
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離東松阪、4,000m
地積343㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部の農家集落地域で、地域要因に大きな変動は見られない。需要者の選好性が劣る地域で、地価水準は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測沿岸部の農家集落地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。市街化調整区域内にあり需要も限定されるため、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は松阪市縁辺部の農家集落地域。需要者の中心は当地域に地縁性等を有する個人で、他地域からの転入は少ない。調整区域内にある沿岸部の農家集落地域で需要は少ない。より利便性の優る地域への転出や地域の高齢化の進行から、地価水準は今後も下落傾向にあると思われる。市場における中心価格帯は、350㎡程度の標準的な土地で550∼600万円程度とみられる。新規の戸建物件は少なく、中古物件は1，000万円以下の取引が殆どである。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数も増加傾向で、緩やかな景気回復の兆しが見られる。

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅を主とする既成住宅地域で、外部からの需要は少なく、流動性に乏しい。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅を主とする既成住宅地域で、今後も現状の状態で推移するものと予測する。外部からの需要は少なく、流動性に乏しいため、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市内の既成住宅地域若しくは農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。松阪市には中・大規模の住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で農家住宅等を選好する傾向は少なく、流動性に乏しい。取引される価格帯は画地規模により幅があるものの、土地は330㎡程度で500万円∼600万円程度が需要の中心と見られる。
一般的要因人口減少等の下、概して地方経済は厳しく不透明感を払拭するに至らず、松阪市の地価動向は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5874327
北緯 136度5780018

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県松阪市高町字堤添９１１番１三重県松阪市上川町字高田前１３０７番２

参考：近隣駅の地価相場

東松阪駅(地価相場 42,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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