京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外(梅迫駅・淵垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,270円

2017年01月01日に行った京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,270円/㎡としました。

京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市安国寺町下背戸２７番２外
住居表示 
価格7,270円/㎡
交通施設、距離梅迫、1,300m
地積452㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東5.4m府道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野行将氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野行将
価格7,250円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因線引廃止により市街化調整区域から非線引都市計画区域となったが、集落地域であるため地域要因に大幅な変動は認められない。
市場の特性同一需給圏は、綾部市及び周辺市町における農家集落的な特徴がみられる住宅地域である。需要者は、当該集落地域に地縁、血縁等を有するものに限定される傾向にあり、地域外からの転入は少ない。当該地域における需要は、需要者が限定されることから総じて弱含みであり、少子高齢化等により潜在的なものも含め供給圧力は強い。当該地域では取引件数は少なく、規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因綾部市では人口の流出が続き、不動産に対する需要は全般的に弱含みである。平成28年5月に線引が廃止され非線引都市計画区域となっている。

寺田吉宏氏による調査レポート

不動産鑑定士寺田吉宏
価格7,280円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の農家住宅地域であり、環境条件、地縁的選好性等により需要は限定的で、地価は依然弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、綾部市郊外及び市街地周辺部に形成された農家住宅地域。需要者の中心は、同集落及び周辺居住の地縁関係者、血縁者等であり、圏外からの転入は少ない。圏内において土地利用に変化等は見られず、また土砂災害警戒区域等に指定され災害発生の危険性を孕む地域も一部存し、さらに過疎化、高齢化等が進行し、宅地需要は低迷を続けている。土地取引件数は僅少で、規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯を把握することは、極めて困難である。
一般的要因当市は人口減少、高齢化が進行中で住宅地市場は概ね軟調で推移している。平成28年5月に線引きが廃止され非線引都市計画区域となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3399169
北緯 135度3078873

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府綾部市梅迫町中町６０番京都府綾部市安場町鳴竹４２番京都府綾部市梅迫町中町５９番２外

参考：近隣駅の地価相場

梅迫駅(地価相場 7,270円/㎡)淵垣駅(地価相場 7,270円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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