滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外(稲枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,400円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,400円/㎡としました。

滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
住居表示 
価格16,400円/㎡
交通施設、距離稲枝、3,900m
地積495㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因古くからの農家集落地域で、地域内の高齢化の進行と空家の増加で、需要は慢性的に低迷し、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ古くからの農家集落地域で、土地利用に変化はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。地縁性の強い農家集落地域の需要は極めて弱く、地価は依然下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、彦根市を中心とする古くからの住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性が強く地元居住者に限定される傾向にあり、他地域からの転入は見られない。市街化調整区域内の農家住宅の取引は極めて少なく、需給とも緩慢で、市場での流通は殆ど見られない。中心となる価格帯は、取引が少なく見出すことはやや困難であるが、土地単価で坪当たり50，000円∼55，000円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた弱含みの状態にある。彦根市の人口・世帯数は微増傾向にある。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格16,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因古くからの集落地域であり、土地利用に特段の変動はない。集落外からの流入は少なく、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。集落人口の減少や高齢化により慢性的に需要は低迷しており、地価は依然下落傾向が続くと判断する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線の、彦根市を中心とする範囲の農家集落地域である。郊外の古くからの集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。人口の減少に伴い慢性的に需要の減少が進むものと予測される。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、取引の中心価格帯の把握はやや困難であるが、土地総額で800万円∼1，000万程度が標準と判断される。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の住宅地は相対的に供給過剰の状態が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2271729
北緯 136度1702746

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市稲枝町大字薩摩字南出１４０４番

参考：近隣駅の地価相場

稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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