長野県木曽郡上松町本町通り４丁目２番(上松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,300円

2017年01月01日に行った長野県木曽郡上松町本町通り４丁目２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,300円/㎡としました。

長野県木曽郡上松町本町通り４丁目２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県木曽郡上松町本町通り４丁目２番
住居表示 
価格20,300円/㎡
交通施設、距離上松、140m
地積117㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況日用品店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況南東11.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格20,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少による消費需要の低下、また景気低迷により、当該地域への業務用地需要の減少傾向が続いている。
地域要因の将来予測JR「上松」駅東方の町道沿いにある近隣型商業地域である。昨今の消費不況、及び当町の過疎化傾向を反映し、年々収益性は低下し衰退傾向が続いており、地価水準は下落傾向にある。今後も同様に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は町内におけるJR「上松」駅周辺の既存商業地域、及び隣接する木曽町を含む商住混在地域で、需要者の中心は上松町内で商業等を営む事業主が主体。長引く消費不況、及び当町の人口減少傾向を反映して、当該地域の収益性は年々低下し、業務用地需要は減少しており、地価水準は下落傾向が続いている。上記のような需給関係を反映して、業務用地の取引は少なく、また個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因景気回復は、地域経済において顕在化していない。人口減少と高齢化傾向で、地方圏の経済状況は未だ不透明であり、地価は下落を続けている。

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格20,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動は認められない。背後地域の人口減少や、経営者の高齢化が進んでいる。
地域要因の将来予測駅に近接する幹線町道沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ商住混在地域である。背後地域の人口減少によって商況は低迷し、商業用地の新規需要は期待できないことから、今後も地価下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、上松町中心部の他、木曽町福島地区の商業地域又は商住混在地域。需要者の属性は上松町又は木曽町の個人事業者や居住者等、地縁的選好性を有する者が大半で町外からの流入は少ない。需給動向は上松町では人口減少と高齢化の進行により商況は低迷し、事業用途での新規需要は少ない。需要の中心となる価格帯は取引当事者の事情は様々で、規模等の個別性も強いため、需要の中心的な価格帯は把握し難いが土地のみで300万円∼400万円前後。
一般的要因町の人口減少に歯止めがかからず、町内の経済規模は年々縮小している。家族経営の商店も多く、後継者問題もあり、商業地需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ブナクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度78341229999999
北緯 137度6945798

参考：該当物件周辺マップ

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長野県木曽郡上松町大字小川字島３１１０番１外長野県木曽郡上松町緑町２丁目１６番長野県木曽郡上松町大字上松字松原１７６９番４長野県木曽郡上松町駅前通り２丁目９番

参考：近隣駅の地価相場

上松駅(地価相場 16,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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