静岡県浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外(三ヶ日駅・奥浜名湖駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,500円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。

静岡県浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外
住居表示 
価格42,500円/㎡
交通施設、距離三ヶ日、600m
地積183㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長島和芳氏による調査レポート

不動産鑑定士長島和芳
価格42,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南側道路に接面し選好性がやや優る。
地域要因高齢化が進む中、外部からの転入は少なく地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測今後も戸建住宅を主とする住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。高齢化等により周辺地域一帯の需要が弱まっていることから、地価は弱含みの状況が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね三ヶ日町内の住宅地域一円であり、需要者も三ヶ日町内に居住する給与所得者層が大部分を占める。旧三ヶ日町の中心部に近い住宅地域であるが外部からの需要はあまり見られず、需要は低迷している。取引が少なく規模等により価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因雇用所得環境が改善する中、低金利を背景に住宅投資は緩やかに回復しているが、利便性や自然災害リスク等により需要の強弱が明確になっている。

海野克明氏による調査レポート

不動産鑑定士海野克明
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三ヶ日町地区中心部に近い既存の住宅地域で、地縁性による市場限定が認められる。
地域要因の将来予測旧三ヶ日町の中心部に近い既成の住宅地域であり、今後も当分は概ね現状同様の住宅地域として推移すると予測する。高齢化や人口減少等による潜在需要の弱まりから、地価は下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧引佐郡の住宅地域であり、主として三ヶ日町地区の住宅地域一円。需要者は当該地域における旧来からの居住者が大半を占め、外部からの転入は少数である。当地区においては、地縁性による市場限定が認められることに加え、高齢化や人口減少等が進行し、地域として衰退傾向にあることから、不動産の潜在需要は弱まっている。需要の中心は土地で600万円前後と見られるが、規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、一様でない。
一般的要因旧引佐郡周辺地域は、高齢化や人口減少、地域経済の低迷等により不動産の潜在的需要は弱まる傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8076174
北緯 137度5518247

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県名古屋市北区杉栄町４丁目８３番３

参考：近隣駅の地価相場

三ヶ日駅(地価相場 35,800円/㎡)奥浜名湖駅(地価相場 35,800円/㎡)都筑駅(地価相場 35,800円/㎡)尾奈駅(地価相場 42,500円/㎡)東都筑駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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