栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番(東武金崎駅・家中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離壬生、4,900m
地積826㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ国道沿いの住宅地域
前面道路の状況西12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山賢氏による調査レポート

不動産鑑定士大山賢
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの農家住宅等が建ち並ぶ地域であるが、農村色が強く地域的な変化は見られず、需要は依然として弱含み傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道沿いに農家住宅等が建ち並び、地域的にまとまりを有する地区であり、今後も同様の居住環境を維持していくものと思料され、地価は若干の下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、壬生町及び周辺市町の市街化調整区域全域。需要者の中心は、圏内在住の農業従事者等が大部分であり、圏外からの需要は少ない。国道沿いに農家住宅等が連たんするまとまった地域であるが、市街化調整区域内に位置し行政的な制約が強いこと等から、需給共に極めて少ない状況にある。市街化調整区域内における宅地の取引は特殊な事情が多く、価格のばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因壬生町の人口は概ね横這い傾向にあり、町内各所に分譲地の供給が見受けられ、地価の下落幅は若干縮小傾向にある。

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街化調整区域の農村集落であり、人の出入りが少ないことから、地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測壬生市街地から遠い農家集落で、地域要因の変動はほとんど見られない。しかし地区の人口は減少しており、需要の低迷した状態が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は壬生町及び隣接市町を含む市街化調整区域内の農家集落である。開発規制の強い市街化調整区域であることから、需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者が主である。市街化区域内の宅地と異なり、土地の利用形態や規模も様々で、需要の中心価格帯は見出せない。人の出入りが少ないため、取引件数も少なく、需要・供給とも低位である。
一般的要因人口は横ばいで老齢化率は県平均より低い。区画整然とした住宅地の需要は堅調であるが、既存の地域では弱含みである。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4558775
北緯 139度7754119

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武金崎駅(地価相場 15,800円/㎡)家中駅(地価相場 30,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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