青森県上北郡おいらせ町下明堂８２番２１(下田駅・陸奥市川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,300円
2017年01月01日に行った青森県上北郡おいらせ町下明堂８２番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県上北郡おいらせ町下明堂８２番２１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下田、3,600m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.5m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
工藤美佐緒氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 工藤美佐緒 |
|---|---|
| 価格 | 13,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昨冬、北方近接の県道沿いにホームセンターがオープンし、生活利便性がやや向上したと判断されるが、住宅地需要に大きな変化はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地、空地が多いものの住宅地需要は依然として弱く、今後とも現環境程度で推移するものとみられる。取引件数は少ないながらも、価格は底堅く推移しており、地価は弱含み∼横這い傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当町南部の住宅地域一円。需要者は地縁のある一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。需要の旺盛な三沢市近郊の新興住宅地域に比べ、町南部の旧来からの既成住宅地域では住宅地需要は弱い。しかしながら取引価格は底堅く推移しており、最近は全般に下げ止まり感が窺える。このような状況のもと、土地は200∼300㎡程度で総額350万円前後、新築戸建物件は1，800万円程度が需要の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 世帯数は増加、人口は横這い。現在のところ、三沢市に近い北部郊外の新興住宅地域が当町の住宅地需要を牽引している。 |
成田哲夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 成田哲夫 |
|---|---|
| 価格 | 13,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町中心部に比較的近い住宅地域であり、郊外で新規に供給される住宅地と比較した場合の相対的割高感はあるが、地価は底値に近く、下落率縮小傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧百石町の中心部に比較的近い空地も見られる一般住宅地域で、今後徐々にではあるが、熟成していくとみられる。郊外住宅地の供給圧力もあり、需要は弱含みであるが、地価は底値に近く、下落率は縮小するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はおいらせ町の住宅地域、特に百石地区市街地周辺の既成住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する者が中心で、圏外からの転入は少ない。八戸市への通勤圏という好立地やイオン下田SCへの利便性がよく、比較的安定した需要を保っていたが、郊外住宅地の供給過剰により、需要は弱い。しかし、地価の底値感により、下落率は縮小傾向。中心となる価格帯は、土地が200∼300㎡程度で350万円前後、新築戸建物件は1，800万円程度。 |
| 一般的要因 | 八戸市及び三沢市に隣接し、両市への通勤圏内にあり、人口は横這い、世帯数が増加傾向にあることから、下落率は他町村に比べて相対的に小さい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度5972715 北緯 141度4336078 |
参考：該当物件周辺マップ
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青森県上北郡百石町字下明堂４７番１３青森県上北郡百石町字牛込平５７番１青森県上北郡百石町字下明堂３９番９青森県上北郡百石町字下屋敷１４３番２青森県上北郡百石町字下前田１０５番７青森県上北郡百石町字上明堂８６番１１青森県上北郡おいらせ町上明堂８６番１１青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０青森県上北郡おいらせ町下屋敷９番２青森県上北郡おいらせ町下前田１０５番７外
参考：近隣駅の地価相場
下田駅(地価相場 13,300円/㎡)陸奥市川駅(地価相場 19,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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