宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番(山下駅・浜吉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,800円

2017年01月01日に行った宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,800円/㎡としました。

宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
住居表示 
価格12,800円/㎡
交通施設、距離山下、1,200m
地積601㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行、一般住宅等が混在する既成商業地域
前面道路の状況東8.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤城純平氏による調査レポート

不動産鑑定士赤城純平
価格12,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新市街地の整備に伴い、商業中心が新駅周辺に移行することが予想される。旧来からの商業地の需要は減少しており、地価は下落傾向に推移している。
地域要因の将来予測旧来からの中心商業地域であったが、商況は芳しくなく、新市街地の整備に伴い、新駅周辺に商業中心がシフトしていくことが予想される。人口減より需要は見込まれず、地価は下落傾向にて推移するものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね山元町及び周辺市町の近隣型の商業地域。需要者は地縁性を持つ個人事業者等が中心となり、周辺市町村からの転入は少ない。新市街地の整備が進んでおり、新駅の周辺に商業中心がシフトされることが予想され、今後商業地としての需要は希薄になることが予想される。当該地域内において不動産取引は少なく、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因人口減少に歯止めがかからない状況に加え、商業中心が新市街地へと移行することが予想されているため、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。

小関富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士小関富雄
価格12,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの商業地域で新規出店需要は期待出来ない。需要は少なく商業地域としての機能は低下している。
地域要因の将来予測 町の人口は大幅に減少しており、需要は少なく商業密度も低いので、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね山元町、亘理町の中心集落、及びその周辺の地域。需要者は、町内の個人事業者等が中心で、圏外からの移入者は少ない。小規模な集落のための店舗併用住宅が建ち並ぶ程度で、土地需要は低迷していたが、震災後は内陸部への移転需要が認められたが、人口減少等により地価は下落している。当地域における不動産取引は活発ではなく中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因震災後転出した人口も多く人口は大幅に減少。旧来からの商店街は収益性が落ち込んでおり商業地域としての地域的特性が失われることも考えられる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度967912
北緯 140度8775209

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県亘理郡山元町浅生原字作田山２番１００宮城県亘理郡山元町山寺字石田４４番３８

参考：近隣駅の地価相場

山下駅(地価相場 12,800円/㎡)浜吉田駅(地価相場 11,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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