和歌山県新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０(三輪崎駅・紀伊佐野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,000円

2017年01月01日に行った和歌山県新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,000円/㎡としました。

和歌山県新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０
住居表示 
価格31,000円/㎡
交通施設、距離三輪崎、800m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模戸建住宅が建ち並ぶ一般住宅地域
前面道路の状況東4.7m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

泉屋勉氏による調査レポート

不動産鑑定士泉屋勉
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減等による需要減が続いているが、新宮市内では相対的に開発が活発であり需要は強含みである。
地域要因の将来予測 郊外に位置する区画された中規模一般住宅地域であり、地域要因に特別の変動要因がないので、当分は現状維持と予測する。周辺では開発が活発なため、地価水準は相対的に低い下落率で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は新宮市の圏域。需要者の中心は新宮市内の居住者が大半を占めるものと考えられる。近くに大型スーパーや病院があるため近年開発が活発化しており、需要は見込めるため、下落率は相対的に低い。土地は500万円程度、新築の戸建物件は1，800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済は国体による公共投資の反動及びEU経済の不透明感に加えて円高進行もあり、停滞感が続いている。

小川雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士小川雅之
価格31,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台にある蜂伏団地はほぼ完売で、周辺地域での新規分譲地開発も活発であり、既成住宅地の需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した一般住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準は周辺の新規分譲地価格と連動し、弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新宮市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新宮市を中心に、隣接町の居住者も含まれるものと考えられ、当圏外からの転入は比較的少ないものと思われる。当該地域はやや古い分譲住宅地域で人気度はやや低く、需給関係はやや弱含みであるが、周辺では新規分譲地も散見される。土地は160㎡程度で500万円程度、新築戸建物件は1，800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、全般的に宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 33度6854933
北緯 135度9854952

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

三輪崎駅(地価相場 32,900円/㎡)紀伊佐野駅(地価相場 27,750円/㎡)宇久井駅(地価相場 27,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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