岡山県高梁市東町１８７４番１(備中高梁駅・木野山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,100円

2017年01月01日に行った岡山県高梁市東町１８７４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,100円/㎡としました。

岡山県高梁市東町１８７４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県高梁市東町１８７４番１
住居表示 
価格53,100円/㎡
交通施設、距離備中高梁、520m
地積109㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗等が多い衰退傾向の既成商業地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田麦律夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田麦律夫
価格53,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高齢化と繁華性の低下により空店舗も多く、市中心部の利便性の高い住宅地へと利用形態が移行しつつある。
地域要因の将来予測小規模な店舗等が多い古くからの商業地であるが、隣接の中心商店街の衰退とともに繁華性は低下している。空店舗も多く、今後とも衰退化傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧高梁市の商業地域一円である。需要者は市内外の法人及び個人事業者が中心であるが、多くは小規模事業者である。周辺に駐車場が少なく、郊外の大型店に顧客を奪われており、空店舗も多く商況は衰退化しており、住宅地としての利用も増えている。取引価格は相対的な特殊事情を有する場合が多く、取引される価格は業種や規模等によりまちまちで、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因高梁市は過疎高齢化の進行が著しく、国勢調査では減少率は県内5番目に高い。転出者を減らす施策と企業誘致など雇用の場の確保が課題である。

佐藤俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊輔
価格53,100円/㎡
個別的要因他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。
地域要因店舗形態が古い小規模店舗が中心で、商業地域としては衰退化傾向が続いている。商業地需要は弱含みであるが、住宅地需要が強まる可能性がある。
地域要因の将来予測高梁市の中心的なアーケード街に続く小規模店舗が立ち並ぶ古くからの商業地域である。人通りは少なく、今後とも徐々に衰退化し、住宅地的要素が強まる可能性がある。
市場の特性同一需給圏は、高梁市街地内の古い商業地域であるが、住宅地要素が強まる中、広義には市街地内の既存住宅地も含まれる。主たる需要者は店舗出店、事務所経営等を目的とする個人、中小法人等である。市内の人口減少、高齢化が進み、商圏規模の縮小、購買力の低下が続く中で、古い小売形態の小規模店舗が立ち並ぶため、顧客吸引力は弱い。他方、圏域内の土地には希少性もあり、地価水準の下落幅は小さい。中心価格帯は規模等が多様で形成されていない。
一般的要因景気の回復、駅前開発が見られる一方で人口減少、高齢化の進行で商圏人口は減少傾向にあり、昨年と同様、商業地需要はやや弱い状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7926836
北緯 133度6158103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

備中高梁駅(地価相場 53,100円/㎡)木野山駅(地価相場 49,900円/㎡)備中広瀬駅(地価相場 44,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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