岐阜県大垣市墨俣町墨俣字上流７５５番(横屋駅・穂積駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,100円
2017年01月01日に行った岐阜県大垣市墨俣町墨俣字上流７５５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県大垣市墨俣町墨俣字上流７５５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 穂積、4,600m |
| 地積 | 213㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心に未利用地も残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.1m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤晃宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤晃宏 |
|---|---|
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は墨俣町及び隣接する安八町内の住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人を中心とする。農家住宅も残る旧来型の住宅地域で取引は少なく、静態的に推移している。周辺は新規分譲等も稀に散見されるが、既存の住宅地への引き合いは弱く、需給はやや弱含んでいる。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額700万円∼1000万円程度、土地建物で同2500万円前後と推定する。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減するも、減少率は県平均に比べ低い。平成28年土地取引件数は前年とほぼ同水準の見通し。 |
寺崎博男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺崎博男 |
|---|---|
| 価格 | 42,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 取立てて留意される変動要因は認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市の旧墨俣町、隣の安八町及び瑞穂市の住宅地域と判定する。主たる需要者は旧町内、隣接の市町に居住する個人が主であるが、まとまった土地については分譲住宅を目的とした不動産業者等も挙げる事ができる。土地については800万円∼1，000万円程、分譲戸建住宅については2，500万円∼3，000万円前後が需要の中心と把握する。北方に位置する犀川地区における分譲住宅開発が比較的盛んで、標準地周辺は需要が低迷している。 |
| 一般的要因 | 大垣市ではあるが旧墨俣町内で、歴史的な因縁から安八町等の影響を受ける地域で、全般的に不動産需要は回復していない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3647515 北緯 136度684827 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都西多摩郡瑞穂町大字武蔵４０番３岐阜県岐阜市祈年町１１丁目１０番岐阜県岐阜市小西郷２丁目９４番外岐阜県本巣郡穂積町大字穂積字東原７７４番岐阜県本巣郡穂積町大字稲里字二ノ町１９９番１岐阜県本巣郡穂積町大字只越字下流３５２番１外１筆岐阜県大垣市御殿町１丁目５３番岐阜県大垣市墨俣町上宿字北浦２７６番８岐阜県大垣市墨俣町二ツ木字村北４６番２８岐阜県大垣市墨俣町墨俣字本町１２７番２岐阜県大垣市墨俣町墨俣字上流８５８番１外
参考：近隣駅の地価相場
横屋駅(地価相場 52,050円/㎡)穂積駅(地価相場 66,100円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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