神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町１０５３番１(市が尾駅・藤が丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
305,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町１０５３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町１０５３番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 305,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 市が尾、350m |
| 地積 | 233㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡部秀一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡部秀一 |
|---|---|
| 価格 | 305,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で幅員も広く、日照等良好で、市場性は充分認められる。 |
| 地域要因 | 生活の利便性に恵まれた地域で、画地の細分化、アパート等の収益物件が増えていく傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅への接近性に恵まれ、一部でアパート等収益物件が増えていき、周辺環境が変化していくものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東急田園都市線「市が尾」駅をはじめ最寄駅から近い住宅地域である。需要者の中心は、都心に通勤する所得が比較的高い二次取得者が多く、中小企業の経営者等も見られる。敷地規模が大きな画地は建売業者の需要もある。総額をおさえる傾向があり、建売住宅も画地規模が小さい。新築の戸建住宅は総額6，000万円程度（土地：110㎡、建物：延90㎡）が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気はこのところ弱さも見られるが、個人消費は底堅い動きとなっており、緩やかな回復基調が続いている。 |
渡部基久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡部基久 |
|---|---|
| 価格 | 305,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路であり、充実した画地規模を有する。日照・通風の確保等にて居住の快適性に優れている。将来的にも当該快適性は維持されるものと考える。 |
| 地域要因 | 最寄駅まで徒歩圏内にあり、駅前商業施設への接近性は良好である。利便性の高い近隣地域に対する有効需要が堅調で、価格水準は上昇し続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する低層住宅地域として熟成している。特に変化及び変動する地域要因が認められないことから現状の居住環境とそれに対する選好性等を維持したまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象標準地の最寄駅である東急田園都市線「市が尾」駅や隣駅「藤が丘」駅等から徒歩圏及び徒歩限界圏の低層住宅地域である。需要者の大半を東京都心部や横浜中心部へ通勤する40歳代の勤労所得者と二次取得者等が占めている。駅接近性に優れ、居住環境が比較的良好な近隣地域に対する需要は堅調であり、価格水準は昨年から増加基調を示し続けている。市場では中古戸建物件は45百万円前後、新築戸建物件は6千万円前後が需要の中心と考える。 |
| 一般的要因 | 最新（毎年2月更新）の資料では青葉区（横浜市）人口の社会増加率は0．04（0．18）％であり、自然増加率は0．23（0．01）％である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5488246 北緯 139度5409187 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市青葉区市ヶ尾町１１５４番１外神奈川県横浜市青葉区市ヶ尾町５０８番３９神奈川県横浜市青葉区藤が丘１丁目７番５神奈川県横浜市青葉区荏田西３丁目１３番７神奈川県横浜市緑区若草台７番７３神奈川県横浜市緑区市ケ尾町５１４番２５神奈川県横浜市緑区市ケ尾町５３５番２２神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１外神奈川県横浜市青葉区荏田西５丁目２番３１神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５１４番２５神奈川県横浜市青葉区荏田西２丁目１１番１２外神奈川県横浜市青葉区荏田北２丁目１６番３２神奈川県横浜市青葉区市ヶ尾町５２３番１０
参考：近隣駅の地価相場
市が尾駅(地価相場 261,000円/㎡)藤が丘駅(地価相場 261,000円/㎡)江田駅(地価相場 279,000円/㎡)都筑ふれあいの丘駅(地価相場 262,000円/㎡)青葉台駅(地価相場 249,000円/㎡)川和町駅(地価相場 228,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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