東京都足立区梅島１丁目２９番２３(梅島駅・西新井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


320,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区梅島１丁目２９番２３(東京都足立区梅島１−１９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。

東京都足立区梅島１丁目２９番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区梅島１丁目２９番２３
住居表示梅島１−１９−９
価格320,000円/㎡
交通施設、距離梅島、340m
地積166㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古家一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士古家一郎
価格320,000円/㎡
個別的要因北道路であるが幅員6m区道であり、一定の需要が見込まれる。
地域要因最寄駅から近い住宅地であり、需要の増加が見られる。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が建ち並ぶ最寄駅から近い既存住宅地域であり、現状の特性を維持するものと予測する。駅への接近性に優れ、需要が見込まれことから地価はやや上昇している。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線を中心として東京メトロ千代田線及びつくばエクスプレス沿線の住宅地域である。需要者は地元に地縁的選好性を有する第1次取得者を中心として、買換え需要層も含まれる。需給は概ね堅調である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は100㎡程度で3000万円半ば、新築戸建住宅で4000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因東京都心の不動産市況は好調であるが、価格が高止まりの話も聞こえる。足立区内は区画整理事業、大病院及び大学の移転等で安定的に推移している。

鈴木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木徹
価格320,000円/㎡
個別的要因前年より価格形成に影響を及ぼす個別的要因の変化は認められない。画地条件などから見た市場競争力は、中位である。
地域要因近隣地域及び周辺において地域要因に特段の変化は認められない。東武伊勢崎線沿線の標準的な住宅地域として安定している。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ、熟成した住宅地域であり、地域要因が変化する動向はないため、現状で推移すると予測される。今後の地価は不動産市況の改善により上昇すると判断される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線、つくばエクスプレス及び東京メトロ千代田線沿線の熟成度が高い住宅地域である。主たる需要者は都心へ通勤する給与所得者が中心であり、足立区に地縁的選好性を有する一次取得者のほか、買換え取得者が含まれる。当該近隣地域は梅島駅へ近く、利便性が高いことから地価水準は区内でも上位にある。取引は新築建売住宅のほか中古住宅が中心であり、中心価格帯は3，500∼4，500万円内外である。
一般的要因大規模な金融緩和の影響を受けて不動産市場は好調に推移しており、区内住宅地の地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7728036
北緯 139度8006292

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梅島駅(地価相場 320,000円/㎡)西新井駅(地価相場 304,000円/㎡)五反野駅(地価相場 399,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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