岐阜県海津市海津町長久保字竹原１８２番(石津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,600円

2017年01月01日に行った岐阜県海津市海津町長久保字竹原１８２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,600円/㎡としました。

岐阜県海津市海津町長久保字竹原１８２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県海津市海津町長久保字竹原１８２番
住居表示 
価格19,600円/㎡
交通施設、距離石津、4,900m
地積516㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか工場、農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅や工場が見られる地域で、特筆すべき変動要因が見当たらず、引続き安定的に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は海津地区南東部の工場も介在する集落地域で、現状では特段の変動要因が見られず、今後も農家住宅を主体に安定的に推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市及び隣接市町の住宅地域。主な需要者は市内居住者であるが、地縁を有する市外からの転入者もみられる。当市は戸建や宅地の分譲が殆ど見られなくなり、土地単体や中古住宅が散発的に取引される程度で、総じて静態的な市場を形成している。したがって、近隣地域のような外縁部の農家集落では隣地買い増しや親族間取引、競売・担保物件の処分などが目につく状況である。
一般的要因人口は減少傾向で高齢化が進行中。住宅市場は市街地・郊外とも需給の動きが弱い。戸建分譲が著しく減少し、土地単体・中古住宅の取引が中心。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、道路方位の市場優位性は維持している。
地域要因選好性が弱い地域で、静態的な様相となっている。
地域要因の将来予測穀倉地帯である旧海津町の農地の中に農家住宅等が散在する地域である。諸施設との接近性の劣位、周辺の農地は転用困難であること等から、不動産需要自体が低い。地価は相対的に高目の下落率持続と認識する。
市場の特性同一需給圏は海津市の旧海津町の住宅地域を中心とし、旧平田町、旧南濃町地内の住宅地域も含むと判定する。利便性に恵まれていない地域と言える。主な需要者層は、当該圏域に地縁性を有する個人である。静態的な農家集落的色彩を有する住宅地域であり、取引の発生件数は少ない。昨今の当市の人口動態下、土地需要は弱含み持続である。需要の中心となる価格帯は、地価相場の形成が未成熟で、見出し難い。
一般的要因当市は県下有数の穀倉地帯である。人口は微減持続で、地域経済は依然として低迷している。これを反映して、地価は低落持続である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1981817
北緯 136度6660572

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

石津駅(地価相場 26,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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