滋賀県東近江市五個荘石塚町字東ノ浦１５６番１１(河辺の森駅・五箇荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,400円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市五個荘石塚町字東ノ浦１５６番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,400円/㎡としました。

滋賀県東近江市五個荘石塚町字東ノ浦１５６番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市五個荘石塚町字東ノ浦１５６番１１
住居表示 
価格48,400円/㎡
交通施設、距離五箇荘、2,400m
地積158㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ小規模開発された住宅地域
前面道路の状況北西6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格48,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、標準的な画地で、競争力の程度も標準的である。
地域要因小規模に開発された団地で、居住環境、利便性等に大きな変化はない。旧五個荘町内の需給動向は弱く、街路の連続性等から地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測小規模開発された住宅地域であり、土地利用に大きな変化は見られず現状が維持されるものと予測する。需給動向は弱く、街路の連続性等から地価は依然下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東近江市及び周辺市町に所在する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や同一需給圏内に勤務する者が中心である。周辺では小規模な宅地開発も見受けられるが、活発な需要が存在しているとは見られず、また地縁的選好性も見られる市場である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で700万円から800万円程度である。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調と見られる。個人消費は底堅い動きとなっている。東近江市の人口は微減傾向である。

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格48,400円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域としては成熟しており、特段の変動要因はない。古くに開発された団地で新規分譲と比べると需要は弱く、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測小規模開発された住宅地域であり、利用状況は現状で推移するものと予測する。周辺では新規分譲も見られるものの需給の動きは鈍く、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧五個荘町内を中心に、近江鉄道沿線の一般住宅地域及び既成住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有するUターン希望者や同一需給圏内の居住者、同一需給圏内への通勤者が中心である。市場の動向は、八日市駅や能登川駅徒歩圏内の利便性の高いエリア以外の地域の需要は弱く、供給過剰気味である。需要の中心価格帯は土地では150∼200㎡前後で600万円∼900万円程度である。
一般的要因東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進んでいる。八日市駅や能登川駅から徒歩圏内の利便性の高い人気エリア以外の宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1451351
北緯 136度179912

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)五箇荘駅(地価相場 37,800円/㎡)八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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