青森県八戸市大字八幡字八幡丁２３番２(八戸駅・北高岩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った青森県八戸市大字八幡字八幡丁２３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

青森県八戸市大字八幡字八幡丁２３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市大字八幡字八幡丁２３番２
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離八戸、3,900m
地積749㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田聡氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田聡
価格13,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はなく、需給動向に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測 八戸市南西方郊外の市街地に比較的近い農家住宅が多い住宅地域であるが、特別の変動要因はなく、景気回復の兆しはあるものの、農家住宅に対する有効需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、八戸市郊外の住宅地域。需要者は、周辺地域における地縁関係者が中心である。景気回復の兆しは見られるものの、利便性が低いため需要弱く、一方高齢化により空家が増え供給圧力が強く、地価は下落傾向にある。土地は100坪∼300坪程度で総額300万円∼1，000万円が需要の中心、新築の戸建物件より中古の戸建物件が多く、1，000万円∼1，500万円が需要の中心となっている。
一般的要因 人口は減少しているものの、土地取引は下げ止まり傾向にあり、景気の底入れ感から住宅地需要に回復の兆しが見られる。

工藤美佐緒氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤美佐緒
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はない。地域内の明治小学校では過去5年間で児童数が約17％減少しており、地域全体の高齢化、衰退傾向が窺われる。
地域要因の将来予測市街地に近く一般住宅も混在するが、今後とも現環境を維持するとみられる。少子高齢化から近年は分家による取得も殆どみられず、地価も弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域一円。需要者は八戸市南西部郊外に地縁・血縁関係を有する一次取得者が中心である。公法上の規制により需要者が限定されるうえ、分家等も利便性良好な市街地内の住宅地域への志向が強く、既存の農家集落内で宅地の有効需要は非常に弱い。このような状況のもと、取引の中心は規模250㎡∼300㎡で総額350万円前後の一般住宅地であり、農家住宅地のような規模の大きな土地に対する中心価格帯は見出し難い。
一般的要因世帯数は増加、人口は減少。区画整理の行われた生活利便性の良い住宅地域を中心に地価の下げ止まり傾向が鮮明となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度4878049
北緯 141度4335769

参考：該当物件周辺マップ

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青森県八戸市大字八幡字五日町４５番１青森県八戸市大字糠塚字長久保１番２２青森県八戸市大字新井田字中町３５番５青森県八戸市大字田面木字上野道下２５番７

参考：近隣駅の地価相場

八戸駅(地価相場 36,950円/㎡)北高岩駅(地価相場 13,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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