秋田県横手市十文字町梨木字羽場下７２番３８(十文字駅・醍醐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,900円

2017年01月01日に行った秋田県横手市十文字町梨木字羽場下７２番３８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,900円/㎡としました。

秋田県横手市十文字町梨木字羽場下７２番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県横手市十文字町梨木字羽場下７２番３８
住居表示 
価格13,900円/㎡
交通施設、距離十文字、1,700m
地積447㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀範子氏による調査レポート

不動産鑑定士堀範子
価格14,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域や近接する西原地区での取引も見受けられたが、一般的要因を受け、反転、上昇までには至らなかった。
地域要因の将来予測郊外の分譲住宅地域であり地域要因には格段の変動はないものの、十文字地区の分譲地はいずれも完売には至っておらず、弱含み傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は横手市郊外の新興住宅地域並びに分譲住宅地域であるが、近年、旧市部の地価にも割安感が生じており、拡大傾向にある。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層であり、転入者は少ない。地域経済の停滞から住宅地の需要は相対的に弱く、地価は継続的に下落傾向にある。土地は500∼600万円程度、新築戸建住宅で1千万円台後半が需要の中心である。
一般的要因横手市は県内第2位の人口を有する県南の中心都市である。平成23年には10万人を割り込み、人口減少と高齢化が大きな課題となっている。

相馬完氏による調査レポート

不動産鑑定士相馬完
価格13,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的住環境が良好な住宅地域であり、地価の下落が続いたこともあって、競争力の回復が見られ、下落率は前年と同じ傾向。
地域要因の将来予測環境条件等が比較的良好な住宅地域で、利用状況は当面現状維持と判断する。人口減少等から十文字地区の宅地需要も減退しているが、小規模の宅地分譲は続いており、地価の下落も少なめで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧横手市中心市街地を除く住宅地等で、特に十文字地区との代替競争関係が強い。需要者は地区内居住者が中心であるが、旧湯沢市と旧横手市の中間地で高速道路のインターにも近いという立地条件から両地区への通勤者も想定される。人口減少等から十文字地区の宅地需要も減退しているが、小規模の宅地分譲は続いており、分譲価格も比較的高位で推移している。価格面では、土地で600万円前後が需要の中心である。
一般的要因少子高齢化等の影響を受けて住宅地需要は低調であるが、小規模の宅地分譲は続いており、分譲価格も比較的高位で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度2319625
北緯 140度5278083

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県平鹿郡十文字町上鍋倉字西坊田野７番３１秋田県平鹿郡十文字町腕越字佐吉開２８番２秋田県平鹿郡十文字町十文字新田字本町５番外秋田県平鹿郡十文字町西原一番町４８番１秋田県横手市前郷一番町６８０番秋田県横手市十文字町上鍋倉字西坊田野７番３１秋田県横手市十文字町梨木字沖野１０番２外秋田県横手市十文字町西原一番町４８番１秋田県横手市十文字町上鍋倉字掵大道西１４番５外秋田県横手市十文字町腕越字佐吉開２８番２秋田県横手市十文字町梨木字沖野１０番１外

参考：近隣駅の地価相場

十文字駅(地価相場 11,800円/㎡)醍醐駅(地価相場 13,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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