長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外(大学前駅・下之郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
10,000円
2017年01月01日に行った長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市下之郷字浅間原８１３番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 10,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下之郷、2,100m |
| 地積 | 82,321㎡ |
| 形状 | 不整形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ林間工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北14.0m市道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
久保田修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保田修二 |
|---|---|
| 価格 | 10,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角であるが、角地が標準的であり個別格差はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 目立った変化はない。工業集積は比較的高いが、I・Cからやや遠い難がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 生産拠点の海外移転や国内生産拠点の集約により工業地の需要は減少してきたが、近年は円安や中国問題等により国内回帰も始まっている。工場用地の需要は底堅い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東北信地区の工業地で、需要者は工場を求める長野県内外の法人である。I・Cからやや遠いため物流拠点としての利用は難しいものの好調な米国経済から受注は概ね好調である。なお、円高期に計画した海外工場の稼働開始の影響等により受注が急減した下請（孫請）企業もあるため、依然として廃業、移転等による供給は多い反面、近年は国内回帰も始まっており、流通関連用地の需要も増加している。工業地の取引は少なく、中心価格帯の把握は困難。 |
| 一般的要因 | 円高傾向が年末になり急激な円安となったため、年度後半の業績回復期待。生産拠点の集約、海外移転の影響。近年は国内回帰も始まっている。 |
西入悦雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西入悦雄 |
|---|---|
| 価格 | 10,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 側道があるが、当該近隣地域における標準画地からして概ね標準的であり、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 立地条件等により、一部では需要の顕在化もみられるが、当該地域の様なICへのアクセスが悪い工業団地は敬遠される傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 最近では国内回帰の動きも出ている他、立地条件等により一部では需要の顕在化もみられるが、当該地域の様なICへのアクセスが劣る工業団地の地価動向は緩慢な動きになっている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東信地方の全域で市街地周辺から郊外の広範囲に点在する工業地域一帯である。需要者は県内外で事業を展開する製造業を中心とした企業である。最近では国内回帰の動きも出ている他、立地条件等により一部では需要の顕在化もみられるが、当該地域の様なICへのアクセスが悪い工業団地は敬遠される傾向にある。又需要の中心となる価格帯は取引量が少なく把握し難い。 |
| 一般的要因 | 地方においては景気回復の動きは足踏み状態で、企業の新規投資に対する姿勢も依然慎重である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度368359 北緯 138度2191602 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大学前駅(地価相場 36,200円/㎡)下之郷駅(地価相場 23,100円/㎡)神畑駅(地価相場 43,000円/㎡)中塩田駅(地価相場 23,100円/㎡)寺下駅(地価相場 48,250円/㎡)塩田町駅(地価相場 23,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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