滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
28,100円
2017年01月01日に行った滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県蒲生郡竜王町大字小口字黒谷１２５１番１８５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 28,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 篠原、7,500m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.4m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河原崎和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
|---|---|
| 価格 | 28,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 市街地郊外の丘陵地の古い住宅地である。利便性や快適性が相対的優位にある新興住宅地域への需要シフトは否めず地価は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外丘陵地に立地する住宅地で現状維持と予測。周辺部にはアウトレットモールや工業団地が整備されているが地域内の潜在的需要の増加には至っておらず、地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は竜王町を中心とした近郊市町における郊外住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域は市街化調整区域内の丘陵地に位置する古くに開発された住宅地域で駅接近性や法的規制等において相対的劣位にあり相対的利便性・快適性が優る住宅地への需要シフト傾向が認められる。中心となる土地価格は300∼500万円、新築住宅で総額1200∼1800万円程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 竜王町の人口は減少傾向にあるがやや緩和傾向。町域の大部分を占める集落地では減少傾向が顕著である一方、一部の住宅団地では回復感もあある。 |
玉瀧光氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 玉瀧光 |
|---|---|
| 価格 | 28,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くに開発された住宅団地であり、土地利用は安定的であるが、利便性が劣るため、需要は弱含みである。地域要因に変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くに開発された住宅団地であり、一部空地も見られるものの住宅団地として概ね熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測。生活利便性が劣るため需要は弱含み、地価は下落傾向で推移するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、竜王町を中心に周辺市町を含む地域特性の類似する住宅地域と判断した。主たる需要者は、同一需給圏内に居住又は勤務する住宅一次取得者が中心である。本地域は古くに開発された住宅団地であるが、未だに空地が残るなど一定の供給が見られる一方、生活利便性が劣るため需要はやや弱含みである。市場で中心となる価格帯は、140㎡程度の土地で総額で300万円∼500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。竜王町の人口は県下でも大きな減少率となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0568587 北緯 136度10842 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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