新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


5,700円

2017年01月01日に行った新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,700円/㎡としました。

新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
住居表示 
価格5,700円/㎡
交通施設、距離水原、9,500m
地積192㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況別荘
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況別荘等が多い傾斜地上に開発された分譲別荘地域
前面道路の状況南西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格5,750円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因比較的管理された別荘住宅地域であるが、道路の広狭や傾斜の程度が様々で原野化した土地も多く介在するなど、需要は限定的である。
地域要因の将来予測開発後、相当の期間が経過した別荘地域であるが、平坦地は殆んど無く、空地や原野化した土地も多い。今後も停滞的に推移するものと予測され、地価は弱含みの推移が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市内の別荘地域や山寄りの住宅地域全般である。需要者は県内の別荘希望者や定住希望者が中心と思料される。同一需給圏内には別荘地が点在しているが原野化している地域も多く、また、現下の経済情勢からも別荘地需要は限定的な状況である。取引される価格帯は建物付きで総額200∼500万円程度が中心である。
一般的要因阿賀野市の人口は減少傾向にある。とりわけ、農村部での減少が目立ち、少子高齢化が進行しており、全体的に不動産需要は弱含んでいる。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格5,650円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域経済の低迷等により、別荘住宅地域の需要は弱まっている。
地域要因の将来予測別荘地域であるが、朽廃建物や原野化した宅地が介在するなど管理状態が劣っており、衰退傾向にある。地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市内の別荘地域及びその周辺の住宅地域。需要者は阿賀野市及び近郷の在住者が中心であり、別荘としての利用のほか、永住者も見られる。別荘地需要は相当に弱く、建物付の格安物件以外の取引はほとんど見られない。取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8284803
北緯 139度2744539

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県北蒲原郡笹神村大字山崎字堅田５５番新潟県阿賀野市山崎字堅田５５番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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