新潟県阿賀野市緑岡３番８６外(水原駅・京ケ瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,000円

2017年01月01日に行った新潟県阿賀野市緑岡３番８６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

新潟県阿賀野市緑岡３番８６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離京ヶ瀬、3,800m
地積244㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格27,900円/㎡
個別的要因接面街路が南西側であるため、日照通風等の快適性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少、高齢化の進行に伴い、既成住宅地への需要は弱まっている。
地域要因の将来予測一般住宅を主とした住宅地域であり、今後も現在の状況が維持されるものと予測する。地域経済の低迷、人口減少が続いていることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阿賀野市京ヶ瀬地区及びその周辺における住宅地域である。主な需要者は、地縁的関係を有する個人であるが、新潟市中心部へ通勤する一次取得者も見られる。区画整然とした住宅地域であり、新潟市へのアクセスも比較的良いが、地域経済の状況、人口減少から需要は弱い。市場の中心価格帯は、更地で500∼800万円程度と思われる。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、市内居住者を中心に一定の需要はあるが、人口減少の影響もあり需要は弱く、地価は下落を示す。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少の影響は避けられず地価は弱含みにて推移するものと推測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市のうち京ヶ瀬地区及びその周辺にわたる住宅地域。需要者の中心は阿賀野市内及び周辺市町村に居住する者である。阿賀野市中心部においては弱いながら一定の需給があるものの、居住人口など絶対的な需要者数が少ないため需要は弱含みである。土地は、200∼250㎡前後、総額500∼800万円程度、建売物件では総額1500万円∼2500万円程度である。
一般的要因阿賀野市の世帯数は微増となっているが、人口は減少傾向が続いている。直近の土地取引件数は増加を示すが宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8406354
北緯 139度1897203

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字緑岡３番８６外新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字緑岡１４４番６新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字姥ヶ橋字土居下６８１番１新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字前山字居浦５８６番新潟県阿賀野市姥ヶ橋字土居下６８１番１新潟県阿賀野市前山字居浦５８６番

参考：近隣駅の地価相場

水原駅(地価相場 27,750円/㎡)京ケ瀬駅(地価相場 19,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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