岡山県津山市二宮字鉄炮場４９９番１(津山口駅・院庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,900円

2017年01月01日に行った岡山県津山市二宮字鉄炮場４９９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,900円/㎡としました。

岡山県津山市二宮字鉄炮場４９９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県津山市二宮字鉄炮場４９９番１
住居表示 
価格19,900円/㎡
交通施設、距離院庄、950m
地積415㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が見られる既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津山市西部郊外の農家住宅も混在する既成住宅地域である。旧来からの地域性が濃厚な地域で、大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測津山市の西部丘陵地に位置する農家住宅も混在する既成住宅地域である。旧来からの地域性がかなり強く、他地区から転入者は少なく、住宅地需要も弱い。当面の現状維持、地価下落の継続を予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR院庄駅を中心として半径約800mから5km圏内の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、中堅勤労層が主であるが、当地に何らかの地縁、血縁を有する者が多い。津山市西部の住宅地需要は利便性の高い平坦部に偏っており、当地のような丘陵部の需要は弱い。取引そのものが少なく、成約価格にバラツキがあるものの、1㎡当り2万円前後の価格水準と推定できる。
一般的要因津山市では旧中心部市街地の空洞化が顕著な反面、市役所を中心に集積傾向がある。全体では、高齢化と人口減少により、地価下落が継続している。

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津山市西部郊外の既成住宅地域であるが、全般的に住宅地需要は依然として低迷している。
地域要因の将来予測津山市稍西部小丘陵部に位置する既成住宅地域である。地域的な変化は無く住宅地需要も弱い。地価は依然として下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、津山駅3∼4㎞圏、稍西部の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、津山市在住30∼40歳代の勤労者である。津山市西部の住宅地需要は国道背後の平坦部に偏っている為、丘陵部の住宅地需要は減退傾向にある。土地取引の中心価格帯は、土地500∼1000万円前後で、新築戸建物件は1500∼2000万円前後が多い。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移してきたが、対米関係・TPP・三菱自動車問題等により今後の景気動向が懸念される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0602961
北緯 133度9748569

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県津山市平福字大木５８７番８

参考：近隣駅の地価相場

津山口駅(地価相場 31,000円/㎡)院庄駅(地価相場 20,550円/㎡)津山駅(地価相場 31,000円/㎡)佐良山駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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