兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１(五社駅・有馬口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,500円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,500円/㎡としました。

兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１
住居表示 
価格36,500円/㎡
交通施設、距離五社、870m
地積245㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等の混在する住宅地域
前面道路の状況北9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅のほかに事業所、アパート等の用途が混在し、住宅地としての需要は縮小している。
地域要因の将来予測農家住宅、一般住宅、事業所等の混在する地域であり、地域要因に特別の変動はなく今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線沿線で神戸市北区に存する住宅地域である。需要者は神戸市及びその周辺市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。生活利便施設が少なく、県道沿いに事業所や農家住宅等が見られる地域特性から需要者は限定される傾向にあり、地価は下落傾向で推移している。利用目的や画地条件により土地の取引価格はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因神戸市北区の新興住宅地域等では人口の増加も見られるが、北区全体の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。

近藤久男氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤久男
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価は弱含みである。
地域要因の将来予測農家住宅、一般住宅等の混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は実需を反映して弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線沿線に位置する概ね神戸市北区東部の圏域である。需要者の中心は神戸市内に勤務する市内居住者が多い。県道沿いに一部事業所等が点在するほか、旧来からの農家住宅、一般住宅が混在する地域であり、外部からの転入者は少なく需要はやや弱い。積極的な需要者が少ないこと及び用途が雑多な地域であるため、取引される価格帯は土地面積によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因都心回帰傾向により北区の人口は減少傾向にあり、一部の新興住宅団地等では需要が顕在化しているが、同区での住宅需要は総じて弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8072308
北緯 135度2150266

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五社駅(地価相場 38,000円/㎡)有馬口駅(地価相場 37,250円/㎡)岡場駅(地価相場 44,150円/㎡)新有馬駅(地価相場 37,250円/㎡)唐櫃台駅(地価相場 37,250円/㎡)神鉄六甲駅(地価相場 37,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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