佐賀県小城市牛津町下砥川字蒲原７８２番２(肥前山口駅・牛津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,700円

2017年01月01日に行った佐賀県小城市牛津町下砥川字蒲原７８２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,700円/㎡としました。

佐賀県小城市牛津町下砥川字蒲原７８２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県小城市牛津町下砥川字蒲原７８２番２
住居表示 
価格12,700円/㎡
交通施設、距離肥前山口、2,100m
地積487㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田好男氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田好男
価格12,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的に人気薄で、引き合いは少ない状況が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は、江北町との境界に存し、農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域である。砥川校区内に位置し、地域としてはやや人気薄で引き合いは弱い。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小城市及びその周辺の農家住宅の存する圏域。需要の中心は、同一需給圏内の居住者や地縁関係者が殆どを占める。蒲原地区は牛津町内では人口・世帯数共下位にあり、若干の人口増は見られたが、土地需要は少なく目立った開発はない。今後、政府が行うTPP関連の政策や農業改革等が進めば、農家住宅地のあり方にも変化が起きてくるものと思料する。取引が少なく中心となる価格帯を見出せないが、土地の取引単価は1万円／㎡前後と思われる。
一般的要因人口の減少は依然続いている。取引価格は住宅地・商業地とも下落幅が小さくなっている。新築住宅着工戸数は、増加傾向に転じている。

柿原弘介氏による調査レポート

不動産鑑定士柿原弘介
価格12,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域内に特別の変動要因はない。当地域は農家住宅が混在する住宅地で需要の減少が続いていることから地価の下落傾向が続くものと思料する。
地域要因の将来予測鉄道駅から離れた農家住宅と一般住宅が混在する既成の住宅地域で新たな住宅開発等はない。地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小城市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。当地域は熟成した農家住宅と一般住宅が混在する既成の住宅地域であり、当地域及び周辺地域には大きな開発はない。農業従事者の高齢化、離農の進展に伴い農家住宅地への需要は減少傾向にある。土地は500㎡程度で価格帯は650万円程度が需要の中心であると思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。
一般的要因小城市の人口は微減傾向で、高齢化が進展している。取引価格はバラツキがあり土地取引件数も年により変動があるが新築住宅着工数は増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域自然植生,宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2278084
北緯 130度1801152

参考：該当物件周辺マップ

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佐賀県小城郡牛津町大字下砥川字蒲原７８２番２佐賀県小城市牛津町上砥川字一本松６３番２

参考：近隣駅の地価相場

肥前山口駅(地価相場 12,700円/㎡)牛津駅(地価相場 24,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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