山口県山口市桜畠２丁目２３３３番１(宮野駅・上山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,800円

2017年01月01日に行った山口県山口市桜畠２丁目２３３３番１(山口県山口市桜畠２−８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,800円/㎡としました。

山口県山口市桜畠２丁目２３３３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県山口市桜畠２丁目２３３３番１
住居表示桜畠２−８−７
価格36,800円/㎡
交通施設、距離宮野、450m
地積253㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士後英雄
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模商業施設との競合により、客足は少なく、商圏は近隣型で縮小傾向にある。地価下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測従来からの幹線道路沿いの住商混在地域で、商圏は近隣にとどまり繁華性は停滞傾向にある。地価動向は下落幅縮小傾向にあるが、客足・車輌交通量は比較的少ないので、下落基調が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、山口市の商業地域及びその周辺の住宅も混在する地域。需要の中心は地場の中小法人で小売・飲食・営業所等の事業者が多い。ロードサイド店舗が見られるが拠点性を欠き、周辺大規模商業施設との競合により、商圏は縮小傾向にあり、需要は弱含みである。取引は少なくその価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因県内景気は基調としては緩やかに回復している。商業の市況は、大規模商業施設との競合で既存商店街の土地需要は弱い。地価下落幅は縮小傾向。

山崎和昭氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎和昭
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宮野・仁保地区の人口は減少傾向。域外大型商業施設との競合等から新規開業の動きは少なく、商業系需要は弱い。裾野の広い住宅系需要が下支え。
地域要因の将来予測旧国道沿いの店舗併用住宅や戸建住宅・店舗・事業所等が混在する県立大付近の近隣型商圏を有する地域であるが、背後人口が少なく繁華性は低い。周辺の開発気運も弱く、住宅地の価格水準と格差が少なくなっている。
市場の特性同一需給圏は山口市旧市内及び小郡・阿知須地区の近隣商業地域で、需要は地縁性を有する個人または事業法人が中心的である。比較的大規模な画地については多店舗展開を図るナショナルチェーンも考えられるが、定期借地や建物賃借のケースが多い。ロードサイド型店舗は、広い駐車場確保が前提となるため、小規模な土地の需要は限られる。宮野地区の近隣商業地は大型店との競合や背後人口の制約等の面から比較的需要が少なく、需給バランスが崩れ気味である。
一般的要因脱デフレも未だしの感が強く、一部業態を除き事業用地需要の減退が続いている。沿道サービス系店舗は立地・規模による二極化現象が顕著である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 34度1939839
北緯 131度5007291

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山口県山口市大字宮野下字妙見５４番８山口県山口市桜畠４丁目２８２７番２長野県木曽郡山口村大字山口５１７番１

参考：近隣駅の地価相場

宮野駅(地価相場 63,400円/㎡)上山口駅(地価相場 63,050円/㎡)山口駅(地価相場 75,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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