奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１(長谷寺駅・大和朝倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,600円

2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,600円/㎡としました。

奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県桜井市大字初瀬１４２８番１
住居表示 
価格28,600円/㎡
交通施設、距離長谷寺、700m
地積218㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農家住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田畑惣臣氏による調査レポート

不動産鑑定士田畑惣臣
価格28,600円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との競争力、価格動向に係り個別的に影響を与える要因の変動等は特に認められない。
地域要因成熟した住宅地域であり、土砂災害警戒区域等の影響もあり、現状では発展は期待できない。需給動向は依然として弱含みである。
地域要因の将来予測農家住宅や一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。土砂災害警戒区域の影響もあり、将来発展の期待は薄い。今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は当面現状維持で価格は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね桜井市を中心とした市町村内の圏域に存する一般住宅地域、農家住宅地域、その混在地域及びその周辺地域である。需要者の中心は同一需給圏内のうち桜井市に居住する者である。一般的要因等の影響を受け、需給動向は低調である。取引には地縁的な選考も働き、標準規模の土地付建物で新築物件等はほとんど無く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状態である。
一般的要因桜井市は人口の減少や高齢化等もあり、一部の地域を除いて需給動向は低調である。

西岡譲二氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡譲二
価格28,600円/㎡
個別的要因南側道で日照、通風等居住の快適性に優れる。
地域要因地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
地域要因の将来予測農家住宅、一般住宅等が建つ既成の住宅地域である。大きく変化させる地域要因は認められず、当面は現況維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR桜井線、近鉄大阪線、近鉄橿原線、近鉄南大阪線の沿線で、桜井市を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち桜井市居住者が大半であり、市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内で農家住宅も見られる住宅地域である。景気は回復基調にあり、需給動向は持ち直しつつある。取引には地縁的選好性が働き、画地の規模にもばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5279279
北緯 135度9007287

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

長谷寺駅(地価相場 40,400円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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