栃木県日光市今市字下原１２４１番９(下今市駅・大谷向駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,400円

2017年01月01日に行った栃木県日光市今市字下原１２４１番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,400円/㎡としました。

栃木県日光市今市字下原１２４１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市今市字下原１２４１番９
住居表示 
価格25,400円/㎡
交通施設、距離下今市、1,900m
地積190㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

石坂芳明氏による調査レポート

不動産鑑定士石坂芳明
価格25,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。街路条件が劣ることから、新規分譲地等と比較すると競争力は劣る。
地域要因の将来予測今市地区東部の熟成度の高い住宅地域で、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。人口減少等により宅地需要が低迷しているため、地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は今市地区を中心とする住宅地域で、主たる需要者は市内に居住または通勤する一次取得者層のほか、郡部からの流入も見られる。需要の中心は、利便性、快適性の高い新規の分譲地であるが、供給は散発的で少ない。郊外の既存分譲地は割安感から一定の需要が存在する。需要の中心となる価格帯は、土地のみで400万円∼600万円程度、新築戸建物件は、1，800万円∼2，100万円程度で、需給バランスの緩みから、総額は低下傾向にある。
一般的要因外国人観光客の増加等で、観光業を中心に業績が好転しているが、人口減少、高齢化比率の増大等により、不動産需要は総じて弱含みである。

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格25,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件がやや劣る既成の住宅地域であり、地域の住環境を反映した選別化等の影響もあり、需要はやや弱く、地価水準はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測街路条件がやや劣る既成の住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。住宅地の需要はやや弱含みで推移しており、地域の住環境を反映した選別化等の影響もあり、地価水準はやや下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は今市地区を中心とする日光市の住宅地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、市内賃貸住宅からの住み替え需要が多い。今市地区の住宅地の需要は、中心部では相対的に底堅いものの、周辺部では弱含みであり、価格水準はやや下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で400万円∼800万円程度、新築戸建物件で1，800万円∼2，000万円程度である。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が大きい。土地取引件数は減少傾向、建築着工戸数はやや増加傾向にある。全体として土地の需要はやや弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7259109
北緯 139度7060758

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県今市市今市字西裏３２４番７栃木県塩谷郡藤原町大字大原字三ツ石１３９９番２外栃木県塩谷郡藤原町大字大原字袋原７３１番３７栃木県塩谷郡藤原町大字大原字立道下６４番９栃木県塩谷郡藤原町大字大原字三ッ石１３９８番６外１筆栃木県塩谷郡藤原町大字滝字中島３５９番２外２筆栃木県上都賀郡足尾町赤倉字下ノ原１２８６番４の内栃木県上都賀郡足尾町赤沢字下赤沢２５９９番の内栃木県上都賀郡足尾町字一ノ渡戸１６８８番栃木県上都賀郡足尾町中才字中居２９１０番１の内三重県いなべ市大字市場字高松９２番１栃木県今市市森友字愛宕道下１２１１番５５外栃木県日光市川治温泉川治字ヘラ１７５番の内栃木県日光市森友字北原１５２０番１８

参考：近隣駅の地価相場

下今市駅(地価相場 31,000円/㎡)大谷向駅(地価相場 26,550円/㎡)今市駅(地価相場 31,000円/㎡)上今市駅(地価相場 27,700円/㎡)大桑駅(地価相場 23,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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