岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外(糸貫駅・モレラ岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,300円

2017年01月01日に行った岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外
住居表示 
価格39,300円/㎡
交通施設、距離揖斐、5,800m
地積932㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗が多い路線商業地域
前面道路の状況南11.5m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集客店舗でテナントの退店が認められるが、概ね前年並みの商業集積を維持。郡部で地場商業の苦境が続く中、商圏内の地位は相対的に高まっている。
地域要因の将来予測局地的に商業集積が進んだが、商圏規模と出店業種を考慮するに外延的な発展は限られると予測する。地価は周辺市況に連れ安し、下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大野町全域、揖斐川町南東部、池田町東部を中核として、周辺の神戸町北部、本巣市南部、北方町北部に及ぶ広範な圏域と判定する。典型的な需要は、小売・飲食、日用サービスの低層店舗である。路線商業地域を中心にドラッグストアの出店が加速し、食品スーパーなどと業界の垣根を越えた競争・競合が激しくなっている。初期投資の規模、権利形態はまちまち。ロードサイドは借地が多い。
一般的要因町南部の幹線県道で東海環状自動車道の供用開始をにらんだ集客施設の整備が始まった。北部の幹線国道との代替競争関係が緊密になりつつある。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的交通量が多く、町内では繁華性の程度も高い地域であるが、商業地域間の競合関係は厳しく、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道沿いの路線商業地域であり、店舗の立地状況に特段の変化は認められないものの、郊外型大型店舗等との競合関係は厳しく、地価は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大野町及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域である。主な需要者は地縁性を有する個人事業者及び全国的な展開を図る沿道サービス業者である。国道沿いで比較的交通量が多く、町内での商業集積度は高い地域であるが、土地需要は事業用の定期借地権の設定によるものが多く、土地売買の需要は全般的に弱い状況が続いている。町内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因商圏は拡散傾向で路線商業地域の売買市場は低調に推移。平成30年度に町南部で完成予定の道の駅による波及効果が期待される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4675228
北緯 136度6345205

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字北蔵町３４５番１外２筆岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字檜１８番３

参考：近隣駅の地価相場

糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)本巣駅(地価相場 32,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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