岐阜県揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４(美濃本郷駅・北池野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った岐阜県揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

岐阜県揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４
住居表示 
価格23,800円/㎡
交通施設、距離広神戸、5,700m
地積168㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外に開発された住宅地域
前面道路の状況北4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因開発時期の古い住宅団地であり、居住者の年齢層の高齢化が進行。新規転入者は少なく、空き家、更地化が見られ、市場での競争力は減退している。
地域要因の将来予測町西部の郊外に開発された造成時期の古い住宅団地であり、新規分譲住宅地に対して競争力の程度が劣る。高齢化の進展により地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は大野町及び隣接市町の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは町内の既成住宅地域である。需要者の中心は町内及び岐阜・大垣方面への勤労者等の一次取得者である。価格帯を抑えたミニ開発による住宅地の取引は比較的多いが、既成住宅地、郊外の利便性が劣る古い住宅団地内の取引は低調に推移している。土地は400万∼800万円程度、新築戸建は1600万∼2200万円程度が取引の中心である。
一般的要因地元不動産業者を中心とした価格帯を抑えたミニ開発による住宅地供給が多い一方で、人口は微減傾向、住宅地需要は縮小傾向にある。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件、画地条件で現下の典型的需要にマッチしないため、ミニ開発などの新規物件とは市場参加者が異なる傾向が強まっている。
地域要因の将来予測昭和後期の団地で住民の高齢化が進み、ミニ開発主導の住宅市場における競争力は比較劣位で空き家の増加も予測される。地域衰退の懸念と共に地価は下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大野町、池田町、神戸町北部、揖斐川町南部と判定する。需要者の中心は20代後半から40代前半の子育て世代で、ほとんどが自動車通勤である。農地転用を典型とする主力のミニ開発は堅調に推移しているが、旧来の住宅地・団地は若年層への訴求力が乏しく、空き家、空地が増えている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が350万∼600万円、新築建売は1700万∼2300万円である。
一般的要因町人口の減少幅が拡大傾向にあり、高齢化率は上昇が続いている。東海環状自動車道の整備に伴い、都市計画の見直しを検討。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4565933
北緯 136度6002388

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美濃本郷駅(地価相場 26,950円/㎡)北池野駅(地価相場 31,450円/㎡)揖斐駅(地価相場 25,300円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)北神戸駅(地価相場 32,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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