鹿児島県指宿市開聞仙田字西土器１９９８番２(東開聞駅・開聞駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


5,110円

2017年01月01日に行った鹿児島県指宿市開聞仙田字西土器１９９８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,110円/㎡としました。

鹿児島県指宿市開聞仙田字西土器１９９８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鹿児島県指宿市開聞仙田字西土器１９９８番２
住居表示 
価格5,110円/㎡
交通施設、距離開聞、2,100m
地積434㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

林川信行氏による調査レポート

不動産鑑定士林川信行
価格5,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因農村集落地で、最近は空家も増えている。街路は屈曲が多い。外部からの参入はなく、地価は下落している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する大規模集落地域で、格別な変動要因は無く現状程度で推移するものと思われる。街路の配置等は劣り、地価は人口減少高齢化等から下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧開聞町の既成住宅地域全般。農家集落地域であり、街路・画地の配置は劣り、需要者は地縁者が中心である。外部からの参入は殆ど見られない。過疎化・少子高齢化等の影響を受け、住宅需要は極めて弱い。需給の中心となる価格帯は、土地は、400㎡程度で200万円程度が中心。新築戸建の取引は見られない。
一般的要因旧開聞町は人口5．7千人弱で、年々減少、高齢化率は約40％である。観光関連は横這い状態、近年は目立った投資や施設は見られない。

青木勇樹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木勇樹
価格5,120円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であるが、景気低迷、少子高齢化から有効需要は低調、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であるが、当分の間現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、少子高齢化を受けた全般的な宅地需要の減退から下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、開聞地区の一般住宅地域である。需要者は、マイホーム取得を目的とする開聞地区の居住者が大半を占める。当地域に地縁・血縁的関係を持つ者が主体となっており、地区外からの転入は少ない。空地や空家も散見され、過疎化・少子高齢化により宅地需要は減退している。需要は、土地については240万円程度が中心である。新築物件の建売は少なく、ほとんど見られない。
一般的要因指宿市の人口と世帯数は、減少傾向にある。高齢化率も、鹿児島県の高齢化率を上回っている。これを反映し、地価は下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 31度2060232
北緯 130度5447588

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

鹿児島県揖宿郡開聞町上野字東１８８２番鹿児島県指宿市山川金生町６６番鹿児島県指宿市開聞仙田字尾ノ上鼻２８９８番１

参考：近隣駅の地価相場

東開聞駅(地価相場 8,100円/㎡)開聞駅(地価相場 6,200円/㎡)薩摩川尻駅(地価相場 8,100円/㎡)入野駅(地価相場 9,205円/㎡)西大山駅(地価相場 6,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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