秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番１４４外(男鹿駅・羽立駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,200円

2017年01月01日に行った秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番１４４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,200円/㎡としました。

秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番１４４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番１４４外
住居表示 
価格10,200円/㎡
交通施設、距離男鹿、1,200m
地積186㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤信博
価格10,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上記一般的要因の外、傾斜地で土砂災害警戒区域内にある事の影響を受け、需要は弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測市中心部に近い住宅地域で、利用状況は当面現状維持と予測する。人口の減少により市内の宅地需要が減退する中、当地域は土砂災害警戒区域内にある為市場選好性は一層弱く、地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、船川地区を中心とする男鹿市内の住宅地域等。需要者の中心は市内居住の会社員等の第一次取得者である。男鹿市は過疎化・高齢化が進み需要の中心となる30∼40歳代も少なく、宅地需要は低迷している。船川地区も需要は著しく低調だが、傾斜地で土砂災害警戒区域内にある当地域への選好性は一層弱く、地価は下落傾向が続いている。中心となる価格帯は土地は200万円前後、新築戸建住宅は1500万円前後と見られる。
一般的要因景気は全般的に堅調を維持しているが地域経済には影響は少ない。人口減少率も大きく、高齢化の進行もあり土地需要は低調。

平野太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士平野太郎
価格10,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因東方に緩傾斜した住宅地域で、土砂災害警戒区域に指定されていることから、住宅地としての需要はさらに低迷し、地価は下落基調が続いている。
地域要因の将来予測利用状況に特段の変化がないことから、当面は現状を維持すると予測する。地勢に難がみられる既成住宅地域の住宅需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、男鹿市の住宅地域であり、特に代替性が認められるのは船川地区の住宅地域である。中心となる需要者は、市内に居住する第一次取得者である。船川地区の需要は少ない状況が続いているなか、対象標準地周辺は土砂災害警戒区域に指定されているため、自然災害に対する意識変化が地価下落の傾向に拍車をかけている。中心となる価格帯は、土地であれば200∼300万円程度であり、新築戸建住宅であれば2，000万円以下である。
一般的要因市内の高齢化率は42％を超えており、高齢化や過疎化に歯止めをかけることができない状態が続いているなか、不動産に対する需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度8851762
北緯 139度8470304

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県男鹿市船川港字栄町１９番秋田県男鹿市船川港船川字小沢田３１番６秋田県男鹿市船川港船川字船川７０番秋田県男鹿市船川港船川字埋立地２号９番６外秋田県男鹿市船川港金川字金川台１番１２１

参考：近隣駅の地価相場

男鹿駅(地価相場 10,200円/㎡)羽立駅(地価相場 10,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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