青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番(小湊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,700円

2017年01月01日に行った青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,700円/㎡としました。

青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
住居表示 
価格18,700円/㎡
交通施設、距離小湊、350m
地積169㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南東8.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格18,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接する青森市の大型店舗や、町内の郊外型SCに顧客流出傾向が認められ、町中心部の商業地に対する需要は減退している。
地域要因の将来予測平内町中心部の古くからの商業地域であるが、隣接の青森市の郊外型大型SCや町内のマックスバリュ平内店への顧客流出傾向により、衰退傾向が続いているところから、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は平内町全域の商業地域並びに商住混在地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者が中心で、同一需給圏外からの参入は見られない。当地域は小規模な小売店舗等が建ち並ぶ町の中心的商業地域であるが、隣接の青森市並びに町内の郊外型大型SCへの顧客流出傾向により旧来型の商業地域は衰退しており、商業地の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、取引価格もまちまちであるところから見出し難い状況である。
一般的要因地域経済の低迷および商業形態の変化から商業地全般に対する需要は総じて低調に推移している。

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格18,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接する青森市の大型店舗や、町内の郊外型SCに顧客流出傾向が認められ、町中心部の商業地に対する需要は弱まっている。
地域要因の将来予測町中心部に位置する旧来からの商店街であるが、隣接する青森市の大型店舗や町内の郊外型SCに顧客の流出が認められ、町中心部の既成商業地に対する有効需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は東津軽郡及び上北郡町内の中心商業地域。需要者は東津軽郡と上北郡内に居住し営業する個人商店主や事業経営者等が多い。近年における市場の需給動向として大型SCの郊外進出により町内中心部の商業地域は顧客の流出や商業地盤の沈下が続いている。取引価格は当事者の事情によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因平内町の人口、世帯数は減少している。県内の景気は、緩やかに持ち直しているものの、企業の業況感は、非製造業を中心に慎重化した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度9274641
北緯 140度9566725

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

青森県東津軽郡平内町大字小湊字赤明堂４番１青森県東津軽郡平内町大字小湊字新道７６番３青森県東津軽郡平内町大字小湊字前萢２６番１１青森県東津軽郡平内町大字沼舘字沼舘尻５番１外青森県東津軽郡平内町大字小湊字後萢１３番３４青森県東津軽郡平内町大字沼館字沼館尻５番１外

参考：近隣駅の地価相場

小湊駅(地価相場 9,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード