宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２(蓮ケ池駅・日向住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


16,900円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,900円/㎡としました。

宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２
住居表示 
価格16,900円/㎡
交通施設、距離日向住吉、2,500m
地積450㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格16,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当市中心部からやや離れた市街化調整区域であり、需要は少ないが、街路整備事業が進捗している。
地域要因の将来予測周囲には農地も多く残り、特段の需要も見られないが、接面街路の拡幅工事が進捗しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の北部郊外に位置する広範囲な既成住宅地。需要者は、地縁を有する地元居住者が大半であり、圏外からの流入はあまり見られない。周囲には農地が広がり、市街化調整区域であるため需要も少なく、新規の宅地造成も殆ど見られない。また、土地取引自体に地縁的なつながり等の事情含みのものも多く、需要者も限定される傾向にあり、需要の中心となる価格帯は把握できない状態にある。
一般的要因宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格16,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域であり、土地の取引は僅少である。需用者も限定的であるが、街区の整備等が進んでおり、地価水準は概ね横ばい傾向と考えられる。
地域要因の将来予測農地等の中に一般住宅や農家住宅が点在する地域で、生活利便施設が少ないため土地の需要は少ない。但し、街路整備の進展に伴い、新築建物も見られるようになってきたため、土地の需給動向に注視する必要がある。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市の北部で、旧佐土原町以南の住宅地域である。主たる需用者は、同一需給圏内及びその周辺地域の居住者が中心となるが、市街化調整区域内であることから、需要者は限定的になるものと考えられる。農家住宅及び農地が多いが、街路整備等が進んでおり一部で新規供給も見られる。当該地域における需要・供給ともに少なく、取引の中心となる価格は見いだせない状況にある。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9700769
北緯 131度4663277

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮崎県宮崎市大字塩路字江良２５３２番

参考：近隣駅の地価相場

蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)日向住吉駅(地価相場 45,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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