茨城県桜川市長方字中内２９４番２(大和駅・岩瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,000円

2017年01月01日に行った茨城県桜川市長方字中内２９４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,000円/㎡としました。

茨城県桜川市長方字中内２９４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県桜川市長方字中内２９４番２
住居表示 
価格11,000円/㎡
交通施設、距離岩瀬、3,800m
地積497㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅及び一般住宅等が混在する農家住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格11,000円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因桜川・筑西ICに近い市街化調整区域内の住宅地域で、国道50号沿いの発展に伴い、宅地需要が期待される。地価は割安感から底値圏にある。
地域要因の将来予測旧岩瀬地区の桜川・筑西ICに近い市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。国道50号背後の住宅地域の地価は、比較的安定的に推移していくことが予想される。
市場の特性同一需給圏は、桜川市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、桜川市に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者である。市街化調整区域内の住宅地の取引は静態的であるものの、「長方」地区は「桜川・筑西IC」に近接する利便性の高い地域であり、割安感から地価は下げ止まりつつある。取引される規模・単価にも幅はあるが、需要の中心となる価格帯としては、土地は1㎡当たり1万円前後と把握される。
一般的要因桜川市の総人口は微減、高齢化率は増加。不動産取引自体が少ない地域で、不動産価格に割安感があるものの、需要不足で市況は低迷している。

山口克次氏による調査レポート

不動産鑑定士山口克次
価格11,000円/㎡
個別的要因形状・規模等において標準的な画地であり、競争力等においては、概ね類似地域内不動産と比べほぼ同一である。
地域要因国道50号背後の一般住宅も見られる住宅地域で、調整区域内ではあるが、利便施設に恵まれている。地域内地価は昨年以降、横ばい傾向。
地域要因の将来予測農家住宅のほか、一般住宅も見られる国道背後の農家集落地域で、北関東自動車ICにも近く利便性は概ね良好。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、桜川市、隣接する筑西市、その他県西地区内の農家集落地域又は市街化調整区域内の戸建住宅地域と判定。想定される需要者は地元居住者若しくは地元出身者等が中心であり、市場は限定的である。但し近隣地域は北関東自動車道「桜川筑西」ICに近く、交通利便性は良好のため、地価は概ね安定的である。尚、市場中心となる価格帯は、取引事例より検証したところ、概ね土地300㎡程度で、300万円前後の水準と把握される。
一般的要因岩瀬駅周辺の住宅需要は概ね良好。真壁地区には県による住宅団地が分譲。大和地区は住宅需要者が地元居住者等に限定され地価は未だ弱含み。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3272504
北緯 140度0904332

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大和駅(地価相場 18,700円/㎡)岩瀬駅(地価相場 18,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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