長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字大原３３０８番７(湯田中駅・上条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字大原３３０８番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字大原３３０８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字大原３３０８番７
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離湯田中、350m
地積179㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ温泉旅館街に近い住宅地域
前面道路の状況南西5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因役場、湯田中駅が徒歩圏内にあり、相応の利便性を有する。周辺部には農地も多いが、住宅地需要は低調であり、開発の動きは無い。
地域要因の将来予測戸建住宅中心の既成住宅地域であり当面現状のまま推移するものと予測する。町の主力産業である観光業がスキー・温泉客の減少から不振が続いており、人口減少・高齢化の進展もあって地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町及び隣接市町村の住宅地域。需要者は同町居住者の世帯分離又はUターン等同町に地縁・血縁を有する者が中心となる。町の主力産業である観光業の長期低迷に加え、人口減少・高齢化が進展している。このため不動産需要は低調であり、取引件数は少なく、安値取引も散見される。斯かる状況から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因主力の観光産業はスノーモンキーの世界的名声から外国人客は増加しているものの、全体の入込客数はピーク時の半分以下に留まり不振が続いている。

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。駅や役場等に近い利便性を有する既成住宅地域であるが、需給動向に変化は見られない。
地域要因の将来予測町の中心部に近接する住宅地域であり、地域要因の大きな変動は認められず当面現状のまま推移するものと予測する。高齢化の進展、町内観光産業の不振を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町を中心として隣接する中野市を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は地元居住者及びその関係者であり圏外からの転入は少ない。湯田中駅は志賀高原への玄関口でありその周辺にはホテル・旅館・店舗等が数多く立地するが、これらの施設の勤務者は中野市から通勤するケースが多く、町内で住宅地を購入しようとする動きは弱い。近隣地域及びその周辺における標準的な価格水準は土地総額で5百万円前後程度とみられる。
一般的要因山ノ内町の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る水準で推移。観光客数は近年はほぼ横這いであるが、ピーク時からは大きく減少している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7443897
北緯 138度411433

参考：該当物件周辺マップ

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長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字小井戸３５０２番８長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南３０１０番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

湯田中駅(地価相場 31,100円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)夜間瀬駅(地価相場 37,100円/㎡)信濃竹原駅(地価相場 37,100円/㎡)中野松川駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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