宮城県大崎市鳴子温泉字川渡４１番７(川渡温泉駅・鳴子御殿湯駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,200円

2017年01月01日に行った宮城県大崎市鳴子温泉字川渡４１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。

宮城県大崎市鳴子温泉字川渡４１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県大崎市鳴子温泉字川渡４１番７
住居表示 
価格12,200円/㎡
交通施設、距離川渡温泉、1,500m
地積247㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋徳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋徳夫
価格12,100円/㎡
個別的要因 西道路位置し、日照・通風等居住の快適性は普通程度。
地域要因 温泉街に近接する既成住宅地であり、住宅地需要は地縁者等に限定されて、引合いは非常に弱い。
地域要因の将来予測 旧鳴子町東部の旧来からの住宅地域であり、今後も現状の居住環境を維持すると予測する。発展的要素に乏しく、人口減少及び地域経済低迷の影響から今後も需要は弱い状態が続き、地価も下落傾向が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね大崎市北西部の鳴子・岩出山地区の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者や地縁を有する者または温泉街の従業員等に限定される。圏内では人口・世帯数の減少が続いており、特に衰退傾向にある温泉街のホテル・旅館従業員の減少が目立ち、売物件に対し需要は極めて弱い。売急ぎ等の特殊事情を含んだ取引が多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因 大崎市は僅かながら過疎化が進行し、高齢化率も宮城県内において上位を占めている。

大場博氏による調査レポート

不動産鑑定士大場博
価格12,200円/㎡
個別的要因近隣地域内の標準的な画地で、中庸性、標準性を有し、競争力の点でも特別の変動はない。
地域要因旧鳴子地区の人口の減少と老齢化傾向が続いており、画地の分割や建替えなども見られない。
地域要因の将来予測在来の住宅地域で、広がり、発展性に欠け、また同一市内の他の地区からの転入も多くは期待できず、価格は人口の減少傾向や周辺類似住宅地域を含めた住民の高齢化などにより、弱含み傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は市内の単価が比較的低い一般住宅地域とみられ、主たる需要者は自用の住宅地として使用する個人と考えられるが、需要者の多くは地縁、血縁関係によるものと推察される。価格は市内周辺地域の人口減と温泉観光客の低迷などが影響して低落傾向が続いているが、これを反転させる要因は現時点では見出しにくく、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で300万円前後と推測される。
一般的要因県内の雇用などの経済的要因は改善しているが、その影響を受けにくい経済環境にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度73133989999999
北緯 140度7666155

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川渡温泉駅(地価相場 12,200円/㎡)鳴子御殿湯駅(地価相場 21,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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