栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２(樅山駅・楡木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,100円

2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,100円/㎡としました。

栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
住居表示 
価格14,100円/㎡
交通施設、距離樅山、2,500m
地積495㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格14,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模な公営住宅団地に近いが、地域要因に大きな変化はない。市街地の地価の大幅下落により、地価の割安感が無くなり、選好性が劣ってきている。
地域要因の将来予測大規模な公営住宅団地に近接した地域であるが、新規住宅等の建設は進まず、当面は現状にて推移するものと思量される。市街地の宅地価格の大幅下落により、割安感が無くなり、地価下落は続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は鹿沼市及び近接市町の市街化調整区域内の宅地地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心であり、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者もいるが、限定的である。近隣地域は旧来からの大規模な集落地域で、公営住宅団地に近接しているが、近隣地域付近では不動産の需要及び供給が共に少なく、特に需要は弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因鹿沼市の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年、平成28年は概ね横這い状態で推移している。

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格14,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域で、地域要因の変動は見られない。地価水準は低く、価格の大きな変動は見られないが、市街地における地価下落の影響が及んでいる。
地域要因の将来予測市街地郊外部に農家住宅が散在する旧来からの集落地域である。格別の変動要因等は無く、公法上の規制等から需給とも低位に推移しており、当分は現状のまま推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は、鹿沼市及び隣接する市町の郊外部に旧来からの集落が形成されている圏域。需要者は、各集落に地縁・血縁を有する者が殆どであるため、圏外からの転入は少ない。従来より需給共に低位に推移し、価格変動は小さいものの、取引に際しては当事者の事情が反映されることが多い為、需給バランスの判定は困難である。規模等もまちまちであることから土地総額での把握は困難であるが、1㎡当たり10，000∼15，000円前後が需要の中心である。
一般的要因当市の総人口及び生産年齢人口は減少傾向で推移し、需要が伸び悩むなか、分譲住宅地等の開発及び販売は続いており、供給は依然過剰傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度52681870000001
北緯 139度7709395

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県鹿沼市上奈良部町字下境６７番１栃木県鹿沼市奈佐原町字英町３２２番１

参考：近隣駅の地価相場

樅山駅(地価相場 32,750円/㎡)楡木駅(地価相場 15,300円/㎡)新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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