青森県青森市大字前田字中野２５番３(奥内駅・津軽宮田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


9,100円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字前田字中野２５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,100円/㎡としました。

青森県青森市大字前田字中野２５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字前田字中野２５番３
住居表示 
価格9,100円/㎡
交通施設、距離奥内、800m
地積275㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅に営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況東8.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤俊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊彦
価格9,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。
地域要因 農家住宅地域であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 農家住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。農家住宅地は地縁的選好性が強く、後継者難も相まって需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、青森市の農家住宅地域。需要者の中心は、上磯地区に地縁を有する居住する一次取得者が殆どである。景気は、基調として持ち直しているものの、農家住宅地は地縁的選好性が強く、後継者難も相まって、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因 農家住宅地は地縁的選好性が強く、後継者難も相まって、需要は弱含みである。

桶田邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士桶田邦広
価格9,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因営業所等も混在する農家住宅地域である。農業従事者の減少等により地域は衰退傾向にあり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測農家住宅地域の新規需要は乏しく、農業の低迷等により地域の衰退傾向も続いており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市内の農家住宅地域である。地縁的選好性が比較的強い地域であるため、需要者は地元住民が中心と考えられ、同一需給圏外からの転入は少ない。農家住宅が多く地縁的取引が多いため、取引事情や取引規模はまちまちで、市場での中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因景気の回復基調により、都市部の地価は下げ止まり傾向もみられるが、郊外や郡部では人口減少、高齢化等により需要は依然として減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8968612
北緯 140度6738568

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字奥内字宮田３番１青森県青森市大字奥内字宮田１２６番６青森県青森市大字筒井字八ツ橋１４０３番１２

参考：近隣駅の地価相場

奥内駅(地価相場 9,100円/㎡)津軽宮田駅(地価相場 13,550円/㎡)左堰駅(地価相場 9,100円/㎡)後潟駅(地価相場 9,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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