山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３(東根駅・さくらんぼ東根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,400円

2017年01月01日に行った山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３(山形県東根市鷺ノ森１−１０−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。

山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県東根市鷺ノ森１丁目１０番１３
住居表示鷺ノ森１−１０−１４
価格24,400円/㎡
交通施設、距離東根、400m
地積312㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格24,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口・世帯は共に増加。。民間分譲からの宅地が供給され、競合している。住環境が整備されてきている。
地域要因の将来予測比較的最近に宅地化され、熟成しつつある。近くの区画整理の外部経済効果を受けるほか、社会資本の整備も行われているため、地価水準はやや弱含み程度で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東根市市街地の普通住宅地域。需要者の中心は、東根市の一次取得者層、西村山地区や北村山地区からの転入者である。民間の中小規模の宅地開発が盛んに行われており、宅地供給は多い。東根市は人口も増加しており、平均年齢も他に比して低いため、需要も堅調である。土地は600万∼1100万円程度、新築の戸建物件は1500万∼2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因人口は増加し、世帯の増加率も高い。民間分譲からの宅地供給が多く需要もある。

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格24,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では民間業者による宅地開発が活発に行われ、地域東方では全35区画、南東方で全62区画の宅地分譲が行われている。
地域要因の将来予測土地区画整理された時期が古いため、近接する新住宅団地との環境格差が大きく、低い選好性より需要の増加に結びついておらず、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東根市の住宅地域全域で、同一需給圏内の居住者が需要者の中心であるが、周辺市町からの転入者も見られる。新興住宅地域に需要が集中し、神町北部、一本木の土地区画整理事業の完了後も民間ディベロッパーによる宅地開発が活発に行われ、成約件数も多い反面、旧来からの既成住宅地域は選好性が低く、取引は少ない状況にある。土地は600万円∼1300万円程度、新築戸建は1500万円∼2500万円が需要の中心である。
一般的要因県内で人口、世帯数が最も増加し、子ども医療費無料化、大型店誘致などで子育て世代が増え、中高一貫校、新文化施設も開校、オープンしている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4494414
北緯 140度3873906

参考：該当物件周辺マップ

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山形県東根市温泉町１丁目１１番１２外１筆山形県東根市神町南２丁目１２番３山形県東根市大字長瀞字北方１３８１番山形県東根市大字東根元東根字下川原９２６７番１５９山形県東根市大字東根元東根字三日町６３９番山形県東根市温泉町２丁目４２７０番４山形県東根市大字蟹沢字楯ノ越１４８９番１外２筆

参考：近隣駅の地価相場

東根駅(地価相場 25,100円/㎡)さくらんぼ東根駅(地価相場 26,900円/㎡)村山駅(地価相場 23,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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