広島県東広島市河内町中河内字山之根４５０番３(河内駅・入野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,900円

2017年01月01日に行った広島県東広島市河内町中河内字山之根４５０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,900円/㎡としました。

広島県東広島市河内町中河内字山之根４５０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県東広島市河内町中河内字山之根４５０番３
住居表示 
価格13,900円/㎡
交通施設、距離河内、490m
地積193㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地も多く見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

畠中政國氏による調査レポート

不動産鑑定士畠中政國
価格13,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅のほか農地も見られる未成熟な住宅地域であり、土地取引もほとんどみられない。積極的な土地利用もされておらず、当面の間は下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性対象標準地は東広島市の東端に位置し、当該地域を含む同市周辺部においては高齢化及び人口減少が続いている。河内町において、外部からの流入は大規模造成団地を除けばほとんど見られず需要は減退している。同一需給圏は、高屋町の東部から三原市本郷町の西部の距離的に近い住宅地域と判断される。取引の中心となる価格帯については取引事例の少ない現状から把握が難しい。
一般的要因東広島市は中心部では回復及び上昇基調であるが、郊外部では下落傾向が続いており、不動産市場の一極集中の傾向がみられる。討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 成河内町内においてJR河内駅に比較的［地域要因］因近い地域ではあるが、土地取引は低迷しており、地価は下落傾向である。

向井弘二氏による調査レポート

不動産鑑定士向井弘二
価格13,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少が続き、高齢化も進んできており、新たな宅地需要や地域の変動要因は特に見当たらない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測河内町の中心集落よりやや南に存する農地が残る中に一般住宅、農家住宅が建つ住宅地域であるが、新たな宅地開発等は見受けられず、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は河内町を中心とした東広島市の住宅地域。需要者は、地縁性を有する個人が中心で、圏域外からの転入者は少ない。東広島市の中心部からは離れた郊外の住宅地となり、地域的に需要及び供給とも旺盛ではなく、中古物件は永年にわたり売り物件が広告された状態で引き合いがない。土地は200㎡前後なら300万円程度が需要の中心価格帯と思われるが、新築の戸建物件はまれに見られる程度で把握が困難である。
一般的要因景気の回復基調が続いている中、不動産需要の回復力は鈍いものの、市場全体としては場所によっては徐々に持ち直しの傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4700087
北緯 132度8903795

参考：該当物件周辺マップ

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広島県東広島市西条町大字御薗宇字円城寺６８８８番広島県東広島市八本松東３丁目２８４０番８広島県東広島市河内町中河内字野口７７７番８

参考：近隣駅の地価相場

河内駅(地価相場 17,900円/㎡)入野駅(地価相場 21,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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